隨着各地「保交樓」推進，內地樓市風險有望改善，短期見底可期，但人口負增長、城鎮化進程放緩、供求基本平衡等長周期拐點已至，房地產大開發時代已經結束。
在「既要房住不炒、又要穩定發展」的政策定位下，本次地產困境也成為一次變革，未來中國樓市格局和在經濟大盤中的角色將面臨深遠改變。
自去年中以來，內地樓市迅速下行，正遭遇20年來從未有過困局。經濟界有共識，造成當前危機的既有長期因素，也有短期因素；既有政策誘因，也有企業透支信用的慣性，是多重因素疊加的結果。在「穩大盤」大目標下，救市政策迭出，旨在調整短期變量，讓房地產避免硬着陸，以時間換空間，因應長周期因素進行變革。
長周期變革 以時間換空間
首先，房地產長期發展的供求關係靠人口決定，國家統計局已有明確預判，受到疫情和國際經濟環境影響，最快今明兩年就將提前迎來人口負增長的拐點，這將導致未來購房需求將大幅萎縮。
其次，經過30年的發展，內地房地產大部分地區住房已經飽和，根據2020年的《中國住房存量測算報告》，全國城鎮住房套戶比率已達1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，顯示供需已基本平衡。住建部去年的數據也顯示，人均住房面積已經達到了40平方米左右，也與發達國家的住房水準相若。
再者，過去20年房地產大發展的最主要支撑力--城鎮化進程已接近尾聲，2021年城鎮化率已達到了65%，接近中高收入國家的平均數66%。根據城鎮化規律，70%至75%之後將步入穩定發展的平台期，後期空間已很有限。
房地產拉動經濟 難有替代品
經濟學家任澤平說，未來的需求將在於20%的人口流入城市圈，70%的城市房子則會出現不同程度過剩。
經濟規律有迹可循，對於房地產將轉入慢速發展，宏觀決策一直有清晰認知，也在過去20年中進行了數輪主動調整；但是在歷次「穩增長」需求下，房地產對經濟拉動作用難有替代，離開房地產就難以穩住經濟的格局一直未變，政策對於房地產的定位是消費品，亦或金融屬性的投資品也未有明確，因勢而變，導致改革路徑始終未能一以貫之，各種問題不斷累積，在多重因素共振下最終形成眼下局面。
在長期因素不變的情況下，房地產格局和定位已到了不得不變的時候，中央也已明確「房住不炒」的定位，即是指明房屋將由「炒」的投資品為主向「住」的消費品為主轉化的長期方向，不會以短期穩大盤需求而改變。
但轉向不能以犧牲穩定為代價，目前的房地產困境也令決策層再度將房地產政策目標錨定在「房住不炒、穩定發展」並舉，以解決眼下困局的過程作為新一輪房地產改革的方向，既要避免短期風險暴露傳導，也要推動行業和企業轉型，出清低效房企，與新的長效機制接軌。
對於以「住」為主導長效機制會如何改變，去年以來經濟界多有呼籲，要重提「雙軌制」。1998年提出的「住房雙軌制」改革方案，一軌是市場、一軌為保障，過去20年「市場軌」補強有餘，但「保障軌」則沒有同步推進。
重提「雙軌制」 加快建公租房
國務院參事夏斌近期談及房地產的未來發展，就表示要重拾被忽視的「雙軌制」，面對房地產市場已長期綁架中國經濟，且短期內難以以較徹底的市場方式解決的明顯事實，力爭用兩年時間，加快提供公租房、保障房房源，滿足低收入者「住有所居」需求。
在未來「重租賃、強保障」的新地產發展邏輯下，地產銷售、房企經營模式、房價，乃至整個中國經濟都將迎來重大改變。
作者：本報駐京記者潘攀