2022-09-06
經濟日報
發展商自今年下半年起略為加快推新盤步伐，無論在市區或新界區也見有不同的新盤單位推出市場。雖然最近受加息因素影響，部分準買家持觀望態度，但新盤的去貨進度尚算不錯，特別是鐵路盤，亦包括了新界區的鐵路盤。
在很多人心目中，香港的鐵路盤是「不死」的。當樓市火熱時，鐵路盤的升幅跑贏大市；當樓市低迷時，鐵路盤的抗跌能力亦比其他樓盤強。話雖如此，有多少人明白箇中道理？
只是一個假設，若果今天政府突然公布規劃興建一條連接中環和南丫島的地鐵線，大家認為樓價將會如何反映？一條新地鐵線連接中環和南丫島無疑將會令後者的住宅樓價轉眼大升，但前者的樓價則未必會有太大變化，當中是甚麼原因？
今時今日，中環區已是一個在交通配套發展方面非常成熟的中央商務區（CBD），相比之下，南丫島卻是一個只有數千居住人口、依賴渡輪出入的離島。若有新地鐵線連接中環和南丫島，這將會大大縮短兩區之間的交通時間，提高穩定性，鼓勵市民搬到南丫島居住，增加該區的住屋需求，帶動樓價上升。
這裏想帶出一個跟「時間價值」（Time Value of Money）有關的概念，是一個經濟學的理論，與大家耳熟能詳的機會成本（Opportunity Cost）是同一個道理，也就是在一個行為所需時間換來的價值。「時間價值」本身反映經濟生產力，不同人會有不同的經濟生產力或「時間價值」，而「時間價值」愈高的人自然愈願意用金錢換取時間。
新界市區樓價差距 大幅收窄
「時間價值」可以解釋為甚麼港島、九龍區的住宅樓價比新界區高，因為香港現時的中央商務區集中在港島及九龍，除了小部分可以原區就業的市民外、其餘大多數住在新界的打工仔亦要返回港島及九龍商務區上班。然而，新界區與市區的樓價差距在近年已大幅收窄，由10年前相差近1倍收窄至現在只相差約4成，主要因為香港近年的鐵路網覆蓋範圍快速擴大，居住在新界的打工仔返回市區工作的通勤時間大大縮短，所以不少年輕家庭為了置業已漸漸北移，帶動新界區樓價上升。
筆者認為，在「北部都會區」及鐵路網持續擴大版圖下，新界的樓價表現在未來5至10年內很有可能跑贏港島及九龍，鑑於北都將會成為香港的新經濟引擎，經濟重心也將跟隨北移，不少未來住在北都的打工仔將會可以原區就業，使居住在北都和新界的機會成本大大降低，北都和新界亦不再是「時間價值」較低的人所居住的地方。反之，北都和新界的樓盤亦能滿足需要較多空間的家庭，這都是市區樓盤不能提供的。
撰文 : 王兆麒 萊坊董事
大中華區研究及諮詢部主管