2022-09-06
經濟日報
中國自秦漢以來已有私人土地所有制，擁有土地的小地主可以躬耕自食，有大量土地田產的豪強更可藉租地給農戶耕作收取田租，所以除非朝代更迭，否則地主擁有的土地一般以私人財產傳承給予子孫親人，後代得以繼續收租過活。現代人流傳「有土就有財」的說法，清楚指出土地業權和財富之間的關係。
香港人多地少，加上一直受到環境保育等條例約束制肘，使政府拓展住屋用地寸步難行，住宅用地因此尺金寸土，位在市區黃金地段的店鋪，估值更加是天文數字，業權擁有者視之為會生金蛋的鵝，通常只租不賣，非必要時絕不輕言割愛。
店舖按揭只4成
不過，由於店舖按揭成數一般只有估值4成，普通人限於財力，所以大多傾向買入可按較高成數的住宅單位，除了作自住之外，住宅出租的回報也穩定，吸引不少人投資住宅收租，然後等待物業累積可觀升幅，再考慮是否出售財息兼收，海內外的富人，在香港買入大量各類物業收租投資，見慣不怪。至於一般略有積蓄的香港市民，大多希望擁有最少兩個住宅單位，其一自住，另一收租，退休後可以靠收租過無憂生活。
香港住宅樓價受供應不足所抬棒，一直高踞不下，直至近月美聯儲局啟動加息收水，才引致香港按揭息率急升，部分業主因預期後續加息難以負擔，因而決定減價去貨套現，然而市場成交量大幅縮減，特別是個別中高級豪宅，或因座落地點荒僻偏遠，又或者發展商溢價過高，結果市面錄得一些半新豪宅（樓齡約5年）大幅蝕讓個案，個人認為不足以代表整體樓價的跌幅。筆者提議大家多參考市場公認有代表性的大型住宅樓群的成交價，這些屋苑因為需求多和有穩定的承接力，跌幅更有可信性。
雖然香港樓市在加息陰影籠罩下有繼續下行壓力，但買家一樣可以化危為機，在市場上尋找超跌的低水筍盤，畢竟，這些單位的樓價跌幅動輒以百萬元計，相比加息帶來的額外利息負擔，兩者差距不可同日而語。
撰文 : 柯興捷 富山地產行政總裁