內地樓市見底了嗎？

內地「穩經濟大盤」接力政策如火如荼，「保交樓」穩樓市成為至關重要一環。在市場擔憂樓市硬着陸之際，多個地產掌舵人近期都不約而同唱好中國樓市，指已步入觸底回穩階段，令風向出現變化。 內地樓市真的觸底了嗎？業界認為要看3大核心指標：1）銷售面積、2）房價、3）庫存。第三、第四季有望觸底；惟信心不足，磨底回穩過程料漫長。 7月房地產數據仍在加劇短期悲觀情緒，近月各地「爛尾樓停貸潮」風險事件也延後房地產復甦節奏，加深市場對樓市中長期前景的擔憂。但就在各類「日本式衰退」傳言四起和各地加碼放鬆樓市政策的時候，終於有房企巨頭站出來唱好。 鄭志剛郁亮 均指樓市已築底 8月28日，新世界(00017)執行副主席兼行政總裁鄭志剛認為：「內地房地產市場已經見底。」他並表示，明年新世界將在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資100億元（人民幣，下同）。8月31日，萬科 （02202） 董事會主席郁亮也作出樂觀的表態，「短期來看市場已築底，但恢復是一個緩慢溫和的過程。」此前7月經濟數據發布時，國家統計局亦認為房地產已在築底階段。 事實上，經過去年以來房地產市場經過一輪調整，「穩大盤」下對樓市政策作出從收縮到鬆綁的大轉變，房地產之於中國經濟短期內難以替代的角色重新被確立，穩經濟大盤需先穩住地產，已形成共識。樓市是否見底，成為決定中國經濟走向的關鍵問題。 作為周期性行業，中國房地產從1998年建立商品房制度以來已走過20年，經濟界慣常將這20年按需求變化以3年為界劃分一個周期；而按供給變化，則是以6至7年作為一個大周期，其中2008年和2014年均出現需求下降與供給壓力疊加之勢，是典型的大周期底部，也被認為是研判當前新一輪大周期是否見底的重要參照。 翻看歷史數據，2008年初房地產銷售面積增速由正轉負，年中起地方嘗試放鬆調控，至第三季經濟下行壓力加大，中央層面鬆綁開啟，經歷12個月負增長後，翌年3月銷售面積轉正。作為信用指標的土地出讓金和投資增速，也在中央出招4個月後觸底轉正，分別在2009年4月和8月企穩，標誌完成一輪觸底反彈。 分析：第三四季 有望觸底轉正 此後經過房地產大發展，2013年為防地產過熱出台「新國五條」收緊需求，加上庫存壓力升至歷史高位，從2014年初開啟新一輪下行。經過半年政策鬆綁，房地產銷售面積和房價負增長持續逾一年，直至2015年4月房地產市場量價齊升，土地出讓金轉正，基本面有所好轉，2016年首季房地產投資及新開工增速轉正，經濟大盤也企穩回升。 市場人士認為，判斷房地產周期的3個關鍵指標：1）銷售面積、2）房價、3）庫存。從銷售面積看，前兩次周期銷售面積負增長歷時分別為12個月和16個月，而本輪調整自去年7月起開始負增長，迄今已逾一年；而房價按月增速從去年9月開始轉負，持續時間也已與前兩次大周期調整相若。 另一方面，庫存量作為供給端的核心指標，去年下半年以來，全國住房庫存量增幅已逾17%，進入前兩輪庫存增量15%至30%的區間。值得注意的是，與前兩次大調整不同，本輪下行周期供給端壓力更大，「三條紅線」（剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比率小於1倍的房企均不獲融資）融資標準下，供應量較過去周期大減，庫存增量減少，但增長率上升更快。 若依上述指標研判，市場人士相信，目前可能已接近或達到周期底部，有望在第三、第四季觸底轉正。 市場乏信心 磨底過程料漫長 不過，也有經濟界人士認為，如此判斷是基於本輪周期能向歷史均值回歸，但與過去有所不同，本次房地產處於短期與長期拐點交滙，外部經濟環境亦面臨百年變局，多重不確定因素共振，市場信心不足，磨底過程將較過去更加漫長，未來一段時間市場還將處於膠着期，需要避免各類風險事件，內生動能才能緩慢復甦。（系列二之一） 作者：潘攀