2022-09-05
經濟日報
香港加息無可避免，市民供樓擔子會加大，出少次街食飯，每個家庭情況都不一樣。但從統計數據，可以看加息帶來的壓力有多少。
說供樓負擔能力，除了常用供款入息比率外，唐榮找來了政府統計處《2021年人口普查》的一些普查結果，顯示2021年「居於自置屋宇單位及有按揭或貸款的家庭住戶」供樓金額中位數是1.2萬元，剛好大約相當於現行按揭利率（2.5厘）下一層500萬元物業，借6成按揭、供樓30年的供款。
去年供樓比率 平均值20.8%
這個數字在私樓跟資助自置居所有相當分別，私樓是1.35萬元、資助自置居所則只是7,000元，但這兩組數據在過去10年都不斷攀升，符合樓價一直上升的趨勢。
至於在供樓比率來說，按照統計就發現全港平均值是20.8%，雖然私樓跟資助房屋有點差別，但相差亦少於3個百分點，前者是21.2%、後者是18.3%（見表）。100元的收入，供樓只佔五分之一應該算是頗低的比例。
不過，要留意的是這個是全港的平均數字，始終不少人是在近10年樓價飛升前入市，當年樓價平、供款低，相對之後慢慢增長的工資自然是「供得輕鬆」。若果是10至20多年前入市的老業主，即使未供完樓，餘下的供款亦相當之少。
相對來說，從一些分區比較能夠見到近年入市的市民負擔情況。按照區議會選區來劃分，全港450多個分區之中，大約50個缺乏足夠的數據，主要是該區基本上是公屋區所以統計不到供款。
餘下約400個分區，供款收入比率介乎7.9%至42.8%，比率在15%以下以一些居屋、租置屋邨區域較多。翻開拿來一些比較典型的私樓社區，例如東區的城市花園區，月供中位數為1.6萬元、供款收入比率為3成，高於全港平均水平。
豪宅雲集的九龍站，月供中位數為3.4萬元，全港各區之中排第6，供款收入比率25.6%。
近年較多新樓入伙的社區日出康城，分為環保北、環保南兩區，環保南區內屋苑比較新，所以供款中位數亦明顯較環保北區為高，前者為1.8萬元，較後者1.5萬元高出兩成，供款入息比率亦是前者（23.7%）較後者（20.2%）為高。
數據看來相當「健康」，不過要注意正如上文亦提及，有不少是被早年入市老業主個案「溝淡」所致，而且要留意「供款年期」這個關鍵因素。
按揭供款基本上是由貸款金額、利息水平、供款年期計算，當樓價愈貴，按揭貸款金額愈高，理論上供樓亦會愈貴，但當利息降低、供樓年期延長，供款亦會相對較低。
利息攀升 供樓負擔恐速惡化
按照人口普查的結果，最新2021年仍然有按揭供款的家庭，供樓年期中位數是20年，較2016年時候的16年延長了，較2011年時候的12年，更是延長了8年或67%。
在過去10年利息無大變化下，供樓年期大幅延長，可以說是為壓低供款、拖長慢慢還錢的結果。問題是，當供樓年期已經達至臨界點（最新新批按揭平均年期為27.5年，逼近30年上限），而利息正在攀升，市民供樓負擔壓力有機會急速惡化。
撰文 : 唐榮