2022-09-05
經濟日報
上期筆者曾提及，香港移民潮令本地人口大量流失，尤其是20至39歲年輕人，單是這年齡層人口比起2年前已減少超過20萬。人口大量流失致使香港整體住宅的剛性需求減少，本地樓價指數連續數星期錄得下滑，相信樓市短期跌勢已經形成。
筆者一直認為，人口流失是樓價下跌的主要原因，如今的二手住宅放盤量可謂源源不絕，加上近期樓市淡靜，很多移民放盤的業主為免被外國政府分身家，寧願減價求售，這也直接令本地樓市於短期內出現不少蝕讓個案。
另外，發展商為了保持銷售業績，令貨如輪轉，一定會留意鄰近二手住宅的成交價，然後將定價下調至較二手價更為吸引，同時又提供不同優惠，除了調整樓價以外還附送釐印費或二按的定息優惠等，這樣一來變相令同區二手住宅樓價大受影響，二手業主的減價空間從而上升。
加上美國持續加息，至今累計已加息4次達至2.25厘水平，是90年代以來最進取的步伐。聯儲局主席鮑威爾曾經表示，即使加息會令美國經濟帶來一點痛苦，聯儲局仍然會繼續加息以遏抑通脹。此消息公布後令美國加息預期升溫，他的言論粉碎外界對放緩加息的揣測，道指曾經就此番言論在1日內下跌超過1,000點，可見威力之大。另外，市場普遍預期在未來的9月、11月及12月美國將會繼續加息，加息幅度至年底可能為1厘至1.25厘水平，這些加息因素將令本地二手樓價持續受壓。
宜引入更多內地專才來港
雖然香港人口及人才不斷流失，不過香港政府可以執行的措施並不多，但筆者認為，如果政府能夠果斷出手，人才不斷流失的情況應該可以得到改善，例如：政府可以引入更多國內專才來港。今年國內畢業的大學生人數超過1,000萬，如果能夠引入當中的1%便已經有10萬專才來港，足以補回本地年輕人口流失的缺口，對於香港人力資源的補充有很大幫助。
長遠而言，香港依然保持地少人多的客觀因素，房屋土地供應中短期始終不會有太大變化，因此長遠來說，香港房屋始終是供不應求，這個不會改變的固定因素對本地樓價起了很大支持作用。真正有住屋需要的買家如趁現在這個市道大膽還價，將可能出現意外收穫。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁