2022-09-05
經濟日報
踏入下半年，市場的利淡因素增加，中原集團主席施永青估計，新盤定價未能如發展商所願挑戰新高，估計至明年中仍需以貼市價或低市價銷售，才可確保銷情。他亦預測全年樓價會跌逾10%，較年中所預測的上落5%更加悲觀。
在加息陰霾下，近日新盤低開搶客。他預測，今年至明年中，新盤定價會繼續採保守策略。他直言，發展商永遠不想以低價策略搶客，當市況良好時，發展商會「搏命」將定價挑戰新高，帶動整體樓市，但目前市場浮現不少利淡因素，發展商唯有跟隨二手市場。故此，他估計，新盤首批定價需貼近二手樓價，或較已入伙1至2年的二手盤平均低約3至5%，才可為首批銷售「搶聲勢」，及確保去貨速度。
6月曾估5%波幅 現「已很保守」
市場普遍估計，香港將會跟隨美國加息。他認為加息令市民的實際供款負擔上升，變相某些人會因而「供不起樓」，或過不到壓力測試，故對樓價有影響，但他強調，加息對市場的衝擊，仍很大程度視乎美國聯儲局的態度，相比起香港會否調整最優惠利率（P），他認為這對本港樓價的影響較大，「美國聯儲局現時依然搖擺不定，一時採取『鷹派』一時採『鴿派』，令市場的變數甚多」。
他在6月曾預測，全年樓價將錄上下5%的波幅，但他最新再調整預測，估計全年樓價下跌逾10%亦不足為奇。他表示，樓市「大好」必定建立在經濟蓬勃，及市民收入增加的基礎上，惟這些現象未必很快出現，而以目前跌勢而言，他預料全年樓價跌幅將逾10%，並揚言自己的預測「已經很保守」。
同時，他認為二手樓價較一手樓價的參考價值較大，因為前者反映大多數市民在市場較量後的結果，反映大多數人的取態，而目前二手交投疏落，樓價未曾鞏固，依然正下試低位。
移民盤現 市場有消化能力
至於近日有消息指，本港考慮於11月取消酒店隔離政策。他認為取消酒店隔離措施對樓市定有正面影響，但力度仍不及全面通關。
近3年香港經歷不少風浪，令到本港再現新一輪「移民潮」。這對本港樓市的衝擊有多大？他認為「移民盤」的確存在，但市場仍具有消化能力，因此未曾有大量的「移民盤」積累，而且並未出現為出售單位而被迫割價競爭的情況。此外，一般而言，不論業主移民與否，只要單位售價較市價低約3至5%，都足以去貨。他又指出，相對對上一次的「移民潮」，當時樓價（以約1982至85年計算）下跌約4成，惟目前樓價僅較高峰期下跌1成左右，可見是次「移民潮」對樓價的影響較細。
作者：潘淑盈