2022-09-03
明報
【明報專訊】本欄早前曾指樓巿投資者不能忽略地緣政治和戰爭風險，事實上，根據Larry Edelson的研究，原來存在一個所謂53.5年的戰爭周期（war cycle，見圖1），現在我們正處於周期的頂部附近，之前兩次周期頂部剛為第一次世界大戰尾聲和越戰，現在則出現了俄烏戰爭和台海的緊張局勢。
其實，國與國之間的戰爭，又何止真槍實彈的武裝衝突，美國近年向中國進行的貿易戰、科技戰和輿論戰，也是極具殺傷力，而最近大家也要留意各國出現了另一場人才爭奪戰，例子包括新加坡推出新的5年工作簽證予高收入專才，而其鄰國馬來西亞也剛宣布會推出高級簽證計劃（PVIP），以通過主打「居留20年」的簽證，吸引全球富豪旅居和投資，從10月1日起開放申請。
各國出現人才爭奪戰
看來，大家除了要留意近兩年香港出現的移民潮，也要小心外國發起的人才爭奪戰，如香港真的出現嚴重人才流失，不論經濟或樓巿都會面對新的壓力。
說到新加坡，其今年首兩季經濟按年增長分別為3.8%和4.4%（見圖2），明顯勝於香港的-3.9%和-1.3%，而香港的樓價今年已跌了近5%，新加坡上半年則升了3.9%（見圖3），相信和當地早早大力放寬防疫措施有重要關係。事實上，新加坡上半年的入境旅客人次達150萬，遠高於香港上半年僅有7.6萬人入境，若細心思考，這不單表示新加坡的旅遊和零售業可在放寬防疫後受惠，而旅客相信也有不少屬商務客，令新加坡經濟在今年上半年大大跑贏香港。
星放寬抗疫 經濟樓價上半年跑贏港
當然，應否放寬抗疫，也要考慮會否令到染疫個案大幅上升至受不了，新加坡年初每日感染個案確實一度升至兩萬多宗，但在打了疫苗人士比率不斷增加和受感染而出現抗體下，當地最新每日感染數字已回落至3000宗以下，但香港近日的單日感染數字卻重上萬宗水平，那如何平衡抗疫、進一步放寬入境檢疫限制和經濟復元，那是始終避免不了要作出抉擇。
《經濟學人》新一期「巨無霸指數」（Big Mac Index）顯示，本港巨無霸售價排名是全球倒數第10，以此推算出港幣兌美元匯率或被低估了48%。現時本港巨無霸售價約21元（按食材價格略有浮動），在《經濟學人》統計的54個經濟體中排名倒數第10名，其實際售價比中國內地（7月數據，兌換為港幣：27.9元）、新加坡（33.3元）、日本（22.2元）等廉宜，僅較台灣（19.7元）貴。而全球最貴的巨無霸在瑞士發售，每個承惠約52.7元，其次是挪威（49.2元）及烏拉圭（47.8元）。
筆者找來統計數據，20年前香港的巨無霸約售10元，現升至約21至22元左右（見圖4），而同期中原樓價指數卻升了3倍多，做成兩者升幅的重大差距，一是香港土地和住宅供應受限制，但製造漢堡包的材料卻是要有多少便有多少。
另外，十多年前政府推出打壓樓巿的辣招稅，筆者一直在說，加稅只會令商品賣得更貴，而且買賣成本增加，變相減少供應，令價格更是易升難跌。
上文將漢堡包和香港樓價比較，其實也有不少分析將土地比喻為麵粉，而將樓宇比作麵包，將兩者的價格相互變動作為反映樓巿好壞的指標，如地價被搶高至高於賣樓價，便說是麵粉貴過麵包，反映發展商看好後巿，如是麵粉較麵包廉宜，則代表看淡云云。
發展商競投地皮轉保守
仲量聯行最近發布的《香港住宅銷售市場綜述》指出，政府年初迄今招標出售的地皮均以接近或低於市場估值售出，相反，2017年佔有50%的全數住宅地皮俱以高於市場估價售出。短期而言，仲量聯行預期發展商競投地皮仍會抱保守策略。
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示：「2017年樓市仍處升軌，發展商投地較積極。今年多幅地皮均以接近或低於市場預期下限售出，反映發展商投地已趨審慎。展望今年餘下時間，市場很大機會仍須面對局限樓價上升、推高發展成本的種種因素，預料賣地市場氣氛將維持疲弱。政府須考慮相關因素並相應調整底價，否則流標情况將有可能增加。」
其中一個導致土地市場疲弱的原因是中小型住宅樓價逐漸回落（截至今年7月，仲量聯行中小型住宅指數錄得4.4%跌幅），促使發展商就發展項目附加更高的風險溢價。此外，新盤相繼推出，惟置業氣氛薄弱，發展商普遍採取具競爭力的定價策略，期望獲得較理想的銷售表現，若預期未來樓價升幅有限，則地價上揚的空間亦會收窄。
[陸振球 樓市解碼]