國務院總理李克強早前一連兩日（16至17日）在廣東深圳考察，並主持召開了經濟大省政府主要負責人座談會，參加會議的6個經濟大省為：廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川。會議分析當前經濟形勢，對做好下一步經濟工作提出要求，李克強強調，要鞏固經濟恢復基礎，把穩增長放在更加突出位置，穩就業和保民生，以改革開放激活力增動力，保持經濟運行在合理區間。
穩6經濟大省 奠全國增長基礎
對於這次會議，有分析認為，李克強召開6個經濟大省負責人會議，就是希望河南、四川與4大沿海省份組成的6根「頂樑柱」，以此為全國經濟穩增長的重心，因為這6個經濟大省在經濟總量、市場主體數量、吸納就業等方面，都佔全國4成以上，進出口和利用外資更是接近全國6成，而其中4個沿海省份在地方對中央財政淨上繳中，貢獻超過6成以上；也就是說，如果今年6個經濟大省經濟穩定了，不僅奠定了全國經濟穩增長的基礎，也可成為其他省市經濟穩增長的典範，以此來保證完成今年規劃的經濟增長目標。
不過，從國家統計局的數據來看，要讓6個經濟大省成為經濟穩增長的重心，就要全面啟動當地的房地產市場。在此，我們看幾個數據：在2015至2021年，6大經濟大省的GDP佔全國比重分別為41.2%、46%、46.2%、45.7%、44.6%、39.3%、44.6%，今年首季則為44.8%；而同期6個經濟大省住宅銷售金額佔全國比重，較GDP佔比高得多，分別是46.6%、49.2%、49.9%、49.4%、49.9%、52.2%、51.8%，今年1月至4月則為49.8%。
這些數據表明，在過去7年多的時間裏，6個經濟大省不僅GDP佔全國比重一直上升，同時房地產銷售額佔全國比重上升得更快，反映在此期間，盡管其他省市的房地產市場出現了空前快速增長和繁榮，房地產是這些省份GDP增長的主要動力，但是其他省份房地產的增長與6個經濟大省相比，還是大為遜色。
過往樓市膨脹 成經濟最大引擎
在此期間，房地產是6個經濟大省經濟增長的最大動力，例如廣東2015年的住房銷售額為9,967億元，到2021年為22,572億元，是2015年的1.26倍；江蘇2015年住宅銷售額為7,375億元，到2021年為18,027億元，為2015年的1.44倍，年均增長近20%；而山東、浙江、河南及四川的情況，比廣東和江蘇更甚，房價的上漲幅度亦同樣如此。
由於近年6個經濟大省的房地產增長比其他省市快，對GDP增長的拉動作用更大，也意味當前6個經濟大省要成為全國經濟穩增長的重心，就必須回到房地產上來，否則不可能成為全國經濟穩增長的「頂樑柱」。
但是，由於今年以來房地產市場出現了周期性逆轉，地方政府頻繁出台救市政策已成常態，截至8月初，今年近240個省市發布超過650項房地產救市政策，包括降低首付比例、加大引才力度、發放購買住房補貼、提高公積金貸款額度、農產品抵扣首付、鼓勵農民到城裏購房等，但6個經濟大省各城市所出台的救市政策，比其他省份更多、更頻繁，例如廣東的惠州、湛江和汕尾、江蘇的蘇州和南通、浙江的湖州、河南的鄭州等，均發布一系列救市政策。
目前市場形勢運行邏輯 5巨變
可以說，這些城市的政府還在重溫早幾年用行政刺激政策讓住房需求激增的舊夢；但是，現在與2016年相比，整個中國房地產市場形勢和市場運行的底層邏輯，發生了巨大的變化：
首先，是中國房地產市場經過2016年以來的爆炸式增長，商品房銷售額達92萬億元以上，住宅存量出現了翻倍的增長；
第二，在此期間，房價水平出現了快速的飈升，並由一、二線城市向三、四線城市全國性普遍蔓延，去年中國樓市平均房價達每平方米16,000元；
第三，中國城市居民平均居住面積由32平方米上升到42平方米以上，在絕大多數三線以下的城市，三口家庭持有三套住房是常見事情，而住房基本上處於嚴重過剩的狀態；
第四，城市居民的負債率全面上升（在此期間個人住房按揭貸款達到16萬億元以上），而且債務承擔者主要是三、四線城市收入不高、承擔風險較弱的年輕居民；
第五，房地產市場在此期間的空前繁榮，也導致了開發企業快速增加（到目前為止有10萬家以上，大於全世界各國房地產商的總和），以及房地產開發的規模快速擴張和膨脹，負債率快速上升，房地產企業全面負債累累，房地產開發商的債務危機最終在去年開始爆發。
預期逆轉 打破買房必賺神話
房地產開發商的債務危機，導致了全國性爛尾樓出現，以至7月「爛尾樓停貸事件」爆發，不僅驚動了中央決策層，提出了當前房地產市場「保交樓、穩民生」的新任務，也引發了房地產市場預期全面逆轉，即由投資為主導的市場，向消費為主導的市場轉變，打破了在中國購買住房就能夠賺錢的神話。
在一個以投資為主導的房地產市場，當市場預期全面逆轉時，不僅投資者根本沒有意願入市，住房需求急劇萎縮，而且投資者還會大量拋售手中持有的住房，二手房市場的供給大量增加，並由此正在形成嚴重的惡性循環：需求急劇萎縮，二手房供給大量增加，房價下行和市場預期進一步逆轉，需求進一步急劇萎縮，二手房供給進一步增加。
釋消費者需求 擺脫惡性循環
要打破這種惡性循環，除非房價水平下行到一般住房消費者有支付能力的區間上，把消費者的需求全面釋放出來，否則要重新啟動中國房地產市場並非易事，這就是為何今年以來全國各城市出台一系列救市政策，但作用十分有限的原因所在。
例如，最近河北廊坊市全部撤銷了購買住房的限制性條件，但是對於一個房價下跌了50%以上的市場來說，這些救市政策所起到的作用是十分有限的。
可以說，6個經濟大省作為全國經濟穩增長「頂樑柱」，要保持其經濟增長穩定，同樣要回到穩定房地產上來；沒有房地產的穩增長，6個經濟大省的經濟增長同樣是沒有引擎與動力。
現在的問題是，房地產作為中國經濟增長的第一引擎已經熄火了，現時正在做的只是「保交樓」，來減少「爛尾樓停貸事件」對整個社會經濟及金融市場的衝擊與影響。
因此，如果房地產市場不能夠啟動，6個經濟大省要承擔全國經濟穩增長的重任並非易事，這也是為何當前中國房地產上市公司的股票價格大跌，以及國際貨幣基金組織在7月《世界經濟展望》報告預測，由於中國進一步採取防疫封鎖措施，且房地產危機加深，今年中國GDP增長可能下降到3.3%。如果國際貨幣基金組織的預測有一定準確度，那麼今年中國經濟的穩增長就有大問題了，6個經濟大省無法承擔大任。
撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授