【明報專訊】有危便有機，最近新世界(0017)執行副主席兼行政總裁鄭志剛揚言集團未來一年斥資百億北上買地，認為現已屆內房撈底的好機會。事實上，在內地房地產市場信心不足的環境下，國企或財務穩健的香港地產開發商將會更有優勢。近年業務從工業拓展至內房的建滔集團(0148)主席張國榮便表示，過去每次市場低潮均屬建滔拓展業務的好機會，而集團過去4年並沒有新增任何土地儲備，目前手頭現金充裕，是次亦會把握內房市場收購合併的機會。
建滔集團周一（8月29日）公布上半年業績，期內房地產部門表現突出，營業額按年上升657%至43.52億元，當中， 因期內住宅物業交付量增加，物業銷售營業額增加至37.48億元。租金收入則上升5%至6.04億元；未扣除利息、稅項、折舊及攤銷前之盈利（EBITDA）亦上升397%至21.31億元。除了房地產業務資金回籠外，建滔集團其他業務亦帶來可觀現金流，截至6月底銀行結餘及現金達68.26億元，與去年12月底的55.12億元比較，增加23.8%。
張國榮坦言，去年以來內地房地產市場的確出現很大的變化，他相信此前沒有人想到恒大(3333)會陷入破產邊緣，而作為藍籌內房的碧桂園(2007)股價可以由近10元急跌至2元多。他強調，過去每次市場低潮都是建滔拓展業務的好時機，而目前不少內房企業已陷入困境，亦是建滔出擊的時機，透露集團正在物色內房收購合併的機會。
建滔中期息減近半 為併購作準備
由於準備在內房收購合併及其他領域拓展業務，建滔是次宣布派發的中期股息按年減少46%至0.3元。張國榮認為，建滔股東應該着眼於集團過去每次在低潮時增加投資、長遠增加派息、提升股價的往績，「建滔在1993年上市時，招股價只是1元多，過去近30年除了股價上升不少外，去年每股派息便達3元。」
張國榮表示：「中國房地產市場很大，但不要過分發展，過去有些內房企業在無人住的地方起到滿山都係樓，結果變為空城，早前國家出手（整頓市場）是應該的，經過行業激烈汰弱留強後，我相信剩得番唔死的（內房企業）都唔會死。」
崑山放寬限購 下半年銷售好轉
至於建滔集團目前主要待售的房地產項目，包括位於江蘇省崑山的住宅項目「濱江御花園」，總值達100億元。張國榮透露，受第二季上海曾封城抗擊新冠疫情影響，該項目期內銷售表現呆滯，幸本季以來已明顯改善，7月及8月銷售收入便分別近3億及5億元，他表示：「國家目前已為房地產市場鬆綁，地方政府亦已放寬限購，例如非昆山戶籍居民以前要交社保（即類似本港居民繳稅）兩年才符合資格在昆山買樓，現時已經放寬了」。
張國榮的兒子、建滔集團執行董事張家成則補充：「近年有不少上海外省人去崑山買樓，原因是上海樓價太高，他們難以負擔」。根據房天下網站數據，今年7月崑山新房成交均價為每平方米20,135元人民幣，而上海新房成交均價則高達每平方米65,758元人民幣，較前者高逾兩倍。另外，資料顯示，上海地鐵11號線屬跨省地鐵線路，主線起自嘉定區嘉定北站，途經普陀區、長寧區、徐匯區、終點止於浦東新區迪士尼站，支線西起江蘇省崑山市花橋站，終點止於嘉定區嘉定新城站。換言之，坐地鐵可從崑山往上海，在上海工作、崑山居住亦屬可行。
28億購倫敦寫字樓 分散投資
至於建滔集團的投資物業業務，有三大因素帶動，可支持租金收入穩步增長：（1）位於江蘇省昆山市高鐵站項目商用物業免租期陸續屆滿；（2）上海建滔廣場二期出租率大增；（3）於今年6月買入位於英國倫敦的一棟商業大廈Two London Wall Place，預計建滔今年全年租金約12.7億元，較去年增長約6%。
值得注意的是，建滔集團於今年6月宣布以2.936億英鎊（約28.1億港元）收購位於倫敦市中心的名為Two London Wall Place的商業樓宇，16層高，距離Moorgate站步行兩分鐘，提供187,200平方呎的甲級寫字樓及1500平方呎的零售空間。物業辦公空間的96%及零售空間的100%可出租面積已出租，每年租金收入總額約為1290萬英鎊（相當於約1.234億港元）。
張國榮解釋，建滔集團是次收購上述倫敦項目，目的是為了分散投資：「倫敦寫字樓的出租率及租金很穩定，集團投資物業平均分佈於上海、廣州、香港及倫敦，這樣可以分散投資，為集團持續帶來穩定的現金流入」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]