美國聯儲局繼6月份大幅加息0.75厘後，7月再加息0.75厘，聯邦基金利率升到2.25至2.5厘。高力國際指出，美國處於加息周期是因為面對通脹壓力，通脹率高達9.1%處於40年高位，有需要透過加息驅使實質利率由負數回復至正數。
根據高力研究部的分析顯示，香港在過去5至10年並未有每次都跟足美國的加息幅度，尤其是美國上一個加息周期，經過9次加息合共2.25厘，但香港利率僅微升0.125厘。
目前香港的通脹及存款均處於健康水平，M3貨幣供應於今年5月為16.27萬億元，筆者認為，香港實際上並無迫切加息的需要。然而，由於近數月美國積極地加息，香港銀行體系結餘迅速下降，反映最優惠利率面對上調壓力，因此預料美國聯儲局於9月份議息會議後加息，香港的銀行縱使宣布加息，但加幅輕微，不會跟貼美國的加幅。
工業物業 續受投資者青睞
由於香港加息態度預料不及美國般積極，相信對香港投資市場只會產生短期的心理影響，因為無論是企業借貸及個人的息率都不太高，即使過去2至3年經歷了新冠疫情和社會事件，但物業交易量和借貸仍保持於健康水平，預期一手和二手住宅，以及工業物業等大額成交仍能保持平穩，因為發展商、家族、基金和機構投資者繼續物色低密度地皮和舊樓重建等項目。
香港市場預期會很快消化加息的因素，第3季及第4季的物業市場成交量料可持續活躍，尤其是大額投資住宅買賣、工業物業和地皮的交易，於下半年料可優於上半年，其中，工業物業包括數據中心、冷藏庫設施，以及物流中心等，仍會是投資者所留意的物業類別，相關成交量預期在下半年亦可優於寫字樓及商舖的交易量。
筆者亦發現，近期地產發展商、基金投資者，和家族投資者，較多留意商住地皮的投資機會，尤其是單幢式及低密度商住項目的地皮供應有限，既因這類項目不太受到加息的影響，亦相信是因為項目內部回報率及住宅用家自住的剛性需求符合投資者的目標，例如早前永倫集團統一了佐敦金漢大廈及相連地段，令其於該項目的面積增加。這個情況反映現時正是物色商住地皮和工業物業的好時機。
商舖價格 料不會大波動
值得留意的是，財政司司長陳茂波預告將會下調香港的2022年經濟預測，反映經濟並不活躍，市民的消費態度會審慎，理應對商舖投資產生影響，不過8月推出第二階段消費券，有助消費氣氛改善，故料商舖的租金和價格不會出現太大波動，反而空置的情況可減少。
撰文 : 唐志新 高力香港資本市場及投資服務高級董事
欄名 : 專家論市