【明報專訊】置業是人生大事，港人置業難，若能儲夠首期置業，不管購買一手樓或二手樓，都是榮升做業主，自是開心的事情，但在樓市「下行」期間入市，作為準買家更應考慮財政負擔能力，以免因借貸按揭不足，又未有足夠儲蓄支付樓價，最終未能成交，迫於「撻訂」收場，訂金被沒收。
何謂「撻訂」？不論買家購買一手樓或二手樓，如果在簽署臨時買賣合約後，買家因不同因素最終選擇放棄完成交易，這種行為市場俗稱「撻訂」，因賣家有權沒收買家已支付的訂金，通常是樓價的3%至5%不等；相反，如果是賣家取消交易，則賣家須賠償買家一筆相等於買家已支付的訂金。
不管樓價高企或是樓市向下行，同樣會出現撻訂。在樓市下行時，準買家更容易計錯數，以為樓價下調，應有足夠財力入市，往忽略因樓市下行令銀行按揭估價不足，令買家貸款額不足以原預計劃交易餘額，因而需額外自行補足差額，才能完成交易。不然只能選擇「撻訂」離場。當然，可能因利息上升而未能通過銀行壓力測試，申請不到預期的銀行按揭額；亦有因見樓價持續向下，擔心買貴而選擇放棄成交；種種原因，也會導致交易未能完成。
不過，我們要留意，如買賣雙方在簽訂臨時買賣合約內附加「必買必賣」條款，即相當於簽署正式買賣合約一樣，買家若未按時完成交易，就不單止被賣方沒收訂金，以及支付買賣雙方地產代理的佣金就完事；賣方如其後再出售相關單位而售價低於原先買賣雙方訂立的出售價格，則賣家可以向原買家追討「差價」損失及賠償。如此，原買家就不但損失訂金，更隨時涉及訴訟，最終要支付「差價」。
何謂「必買必賣」呢？過往由於樓價高企，物業不時出現「破頂價」成交，就算買賣雙方已簽署臨時買賣合約，在尚未簽署正式買賣合約時，如有其他買家高追搶單位，有業主或會賠訂、賠佣，再提價出售，故為防止業主反悔，不少會在臨時買賣合約上加上「必買必賣」附加條款，以規範雙方必須完成交易，並從速將臨時買賣合約於土地註冊處登記註冊，以保障權益。就算賣方決定放棄出售單位，買家亦可透過法律途徑，強制要求賣方完成交易。
臨約加「必買必賣」條款 防業主反悔
無疑樓市下行，可能是不少準買家理想入市時機，但應預先做好財務規劃，準備額外的資金，以備不時之需；準買家亦應向銀行了解本身信貸評級，良好的信貸評級對按揭有顯著影響；往往獲銀行承做較長年期的按揭及較高的按揭額。置業是人生重大投資，必須小心行事，不應心急盲目人市。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
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[謝偉銓 銓之講場]