2022-08-29
星島日報
自今年3月起，美國開始加息，港元拆息亦因而上升，當中常用的H按實際利率亦升至2.5厘的封頂位，故早前已有多間中小型銀行提升新造H按鎖息上限，而大型銀行滙豐及渣打等亦上調鎖息上限至2.75厘，市場更預期最優惠利率P亦有機會在短期內上調，似乎加息這個陰霾為樓市增添一定變數，但筆者卻認為市場永遠有危便有機，而息口上升的「不利」因素，反而成為買家入市的「利好」因素。
影響所及，是次調升H按的封頂位，新造H按封頂息率由2.5厘增至2.75厘，若還款期為30年，每借100萬元的按揭額，月供增加約131元，升幅約3%，若按揭額500萬元，月供支出增加約656元。有見及此，滙豐亦推出首年利率2.75厘的定息按揭，故對於認為最優惠利率P有機會上調的貸款客亦有一定吸引力。
不過，亦由於市場浮現一些不明朗因素，例如供樓支持增加，發展商在新盤市場訂價上顯得更為克制，受惠的可算是一眾成功入市的買家，並引發新一輪購買力。當中8月份掀起市場購買力湧現的新盤屯門NOVO LAND，以及粉嶺北的ONE INNOVALE，其定價有明顯折讓，加上項目銀碼吸引，故大幅超額認購之餘，更成為不少年輕客，甚至長線投資客的熱門選擇，剛需掀動的強勁消化力從中可見一斑。
日前屯門新盤飛揚亦推出全新付款辦法，包括原有最高17%折扣優惠，買家亦可享延期付清成交金額，可享租金津貼回贈，而沒有採用延期付清成交金額的買家則可享供款利息津貼回贈，當中三房戶可獲高達25萬元，可用以直接支付樓價餘款，相關安排等於變相減價，此舉受惠的同樣是有意入市的買家。
料下月一手大碼成交稍升
連帶二手市場，在樓價受壓，業主議價空間擴闊，市場更頻現二手蝕讓個案。美聯樓價指數在截至8月22日止，更已連跌10星期，重返去年3月水平，而本年樓價指數已下跌逾4.3%，主要是受到市場一些利淡因素影響，加上新盤吸納大批客源所致，相信短期內二手市場樓價仍然受制魚貫登場的新盤定價策略。惟亦因為個別業主願意割愛，故不乏實力買家亦趁機會執筍盤，帶動個別屋苑交投。
回顧8月份新盤市場銷售反應理想，根據一手住宅物業銷售網資料統計，截至8月21日止共錄得約1778宗一手成交，值得留意，當中1000萬元或以下新盤成交量佔約1705宗，佔期內一手成交量約96%，而相關比例於今年首7個月佔比則約為7成，可見中細價新盤成為本月的主要動力。然而，隨着多個中高價及豪宅盤有望於9月登場，連同已推出市場的豪宅盤，料下月的一手成交仍然活躍，但大碼或逾千萬元成交將稍為推升，新盤市場百花齊放。
張子存
美聯住宅部營運總監
張子存 地產論壇