2022-08-24
經濟日報
銀行加息步伐愈來愈近，不少「呼吸Plan」用家紛紛部署轉按，不過由於樓價升幅不明顯，大批「呼吸Plan」業主轉按困難，最終蝕讓離場。
供款增轉按難 業主蝕讓離場
近月半新盤市場蝕讓個案明顯增加，不少為當年選用「呼吸Plan」入市個案。例如大圍薈蕎2翼低層B5室，實用面積389平方呎，屬於1房間隔，原本叫價708萬元放盤，大幅減價約103萬元後，以605萬元易手，呎價15,553元。原業主早於2018年中以約787萬元購入單位，持貨約4年帳面貶值約182萬元離場，期內蝕幅23%。
成交紀錄冊顯示，原業主2018年中購入單位時，選用180天備用一按付款計劃，由指定財務機構提供最高80%按揭，首24個月年利率為最優惠利率（以5.25厘計）減2厘，即實質供樓利率為3.25厘，第25個月起利率為最優惠利率加2厘，即7.25厘。
相關「呼吸Plan」首24個月只供息不供本，以8成按揭計，首24個月供息不供本每月約1.7萬元；至第25個月開始，每月供款急升至4.66萬元，升幅1.7倍，若9月銀行再加息，供款壓力可謂百上加斤。
加上，近月整體樓價指數回落至2018年水平，要轉按也並不容易，單位本周初銀行估價僅值730萬元，若做9成按揭，可借657萬元，雖然可以還清財務公司欠款（當年借8成即約630萬元），但新貸款月供2.8萬元，壓力測試家庭收入要求6.7萬元，估計業主進退兩難下，最終選擇蝕讓離場。
首7月1.3萬宗轉按 按年升3成
事實上，銀行加息對「呼吸Plan」用家衝擊相對較大，近月轉按個案持續上升。7月銀行轉按登記達2,050宗，按月升9.5%，較去年同期增加6.2%。總結2022年首7個月錄得12,968宗轉按登記，較去年同期9,772宗增加32.7%，反映加息因素推動下，轉按需求較去年活躍，相信絕大部分為近年選用「呼吸Plan」的用家。
根據經絡按揭提供資料顯示，新盤市場由發展商承造一按的比例一直維持1成以上，例如今年4至6月選用發展商按揭單位的比例為11.3%至13.9%，至7月才回落至6.9%。
其次，中原地產年初公布的研究資料顯示，2019至2021年落成的新盤，單計2021年下半年共有6,652名用家選用發展商的「呼吸Plan」。
而由上述2019至2021年入伙的項目，扣除樓花期，即今年開始步入高息供款期，若9月香港銀行跟隨美國加息，供款壓力可謂百上加斤，故預計未來數月轉按市場仍然活躍，轉按失敗的業主蝕讓賣樓個案也會增多。
撰文 : 唐榮