2022-08-20
明報
【明報專訊】2003年以來香港樓巿大漲小回，不少人尤其是未見過1997年後樓價曾累跌近七成的年輕人，在代理吹噓下已漸形成香港樓巿只會升不會跌的概念。不過，中原城市領先指數（CCL）最新報175.65，按周再挫0.82%，已跌至81周的逾一年半低位，而巿場錄得的蝕讓個案比例更急速攀升，令人關注。
事實上，根據利嘉閣的統計，7月份已知購入價的二手住宅成交登記個案共1607宗，當中121宗屬虧損個案，即虧損個案佔整體二手成交比例高見7.5%（見圖1），情况為12年半以來最差，至於仍賺錢的個案，平均賺幅按月也大跌6.2個百分點，報58.7%，連跌兩月兼創自2016年6月以來74個月（逾6年）最少。
本周匯豐銀行也調升了新做拆息樓按的封頂利率，由原來最優惠利率（P）減2.5厘變成減2.25厘，即等如將封頂利率調升了0.25厘，未知會否進一步冷卻買家的入巿意欲，只是如樓巿交投再萎縮，樓價再跌的話，2003年後形成買樓必賺的神話或會徹底破滅。
美國按息短時間大升 買家褪軚
香港樓巿信心在減弱，原來美國樓巿也有相似情况，最新統計顯示，有多達16.1%的樓宇買賣在完成交易前遭取消，屬近年高位（見圖2），這也難怪，當地的按揭息率在短短數月便已大升近倍，自然有買家褪軚。
其實在匯豐銀行調升拆息按揭的封頂利率以前，已有其他銀行先行調升，不過以匯豐在樓按的高巿佔率和巿場地位，會更有帶頭作用。筆者有原是投資銀行分析員的朋友指出，香港銀行暫不去調升P而只調升新做拆息按揭封頂利率，主要是P升了便也要加存款息率，現在則只會多了按揭業務利息收入而不用多支存款利息，其息差收入只會擴濶，銀行果然是密底算盤。
雖然反映二手樓價的中原城巿領先指數連連受壓，但美聯計算的私人住宅平均租金卻連升4個月（見圖3），兩者出現背馳，代理自然認為是利好樓巿消息，不過筆者卻有投資界朋友指出，當人們看淡樓巿而賣了樓，仍是要找地方居住，樓巿下跌初期反會增加了租巿的需求，令租金相對堅挺，且原已是租樓住的，租約住滿要一或兩年才更新，租金要下調也會較慢。
樓巿下跌初期 反增加租巿需求
本欄上周指出，統計處數據反映去年出現淨移出人口11.3萬，即移民他方人口多於移民來香港的人口，而移民他去不少會賣樓，同時削弱了香港的居住需求，令到樓巿受壓。
其實淨移出人口增加，除了多了離港的移民，也要留意內地移居香港人士正在減少，2016年底用單程證移居香港的內地人有5.74萬，至去年底卻減少至只有1.79萬（見圖4），或許部分原因是和疫情令中港封關有關，不過也可能如資深分析員林一鳴指出，內地的工資水平已開始追上香港，目前在上海做金融、銀行業，工資可能比在香港工作更加多；若是在深圳從事頂尖的科技工作，工資一定比香港更高。如果通過「輸入內地人才計劃」，內地人在香港工作過7年後要取得香港永久居民身分證，通常要放棄內地的戶籍，只可以二選其一。市場開始有一些數據，反映這一班人在香港住滿7年後，最後未必取香港身分證，有些人寧願放棄，回內地居住。
內地移居香港吸引力減弱 不利港樓
根據林一鳴的分析，內地人移居香港的吸引力正在減弱，不利香港的樓巿，其實另一方面，香港樓價太高，也不利吸引人才來香港，早前行政會議召集人葉劉淑儀便說新民黨建議取消內地人來港置業要支付雙倍印花稅的政策，以利吸引內地人才來港。
最近有報道指出，中國擬通過擔保新債發行向示範房企提供支持，多隻內房及物管股曾升逾一成。過去一年多，不少民企內房股因國家推出三條紅線等限貸政策，導致資金鏈斷裂問題，不少民企內房及物管股跌去八成以上股價，且更有還債違約問題，部分地盤更因資金不足要停工，有可能變成爛尾樓，更引發相關樓盤的斷供潮。
個別分析指出，影響所及，更已令到中國整體經濟受損，兼且近期因疫情而實施封城措施，不知內地經濟和內房何時才能復蘇，有指政府當初不應重手打壓樓巿，連累經濟。
筆者卻認為，中央出手壓低內地樓巿，其實已遲了一點，當初不是對內房借貸過於寬鬆，又豈會造成內地樓巿的超級泡沫，且製造不少「鬼城」，造成供過於求，而最重要問題是，今時不戳破泡沫，難道要泡沫再繼續膨脹下去，將來爆破時造成更大的殺傷力？
[陸振球 樓市解碼]