2022-08-19
星島日報
繼中小銀行上月上調拆息按揭（H按）鎖息上限後，兩家發鈔銀行昨天亦宣布將「封頂息」調高四分一厘，預示銀行加息壓力逼近，上調最優惠利率（P）為期不遠。上調「封頂息」看似只影響新做按揭客戶，但在加息周期將至，實質對那些以建築期付款、財政能力有限的買家影響更大，因大失預算而令上會存在風險。
滙豐銀行昨天宣布，即日起上調新做H按的封頂息四分一厘，由P減二點五厘調整為P減二點二五厘，即實際封頂息率為二點七五厘，成為首家大型銀行上調H按封頂息率，渣打其後亦跟隨，下周三生效。兩家大行齊齊行動，相信其他銀行稍後也會緊隨。
上調H按封頂息是加P前奏
銀行紛紛上調H按封頂息率，皆因美國聯儲局自六月起接連大幅加息，使港美息差拉闊，市場進行套息交易大增，導致大量資金流出港元體系，本港拆息由七月底一點二厘抽升至昨天一點九厘，按照H按的H加一點三厘計算，早已觸碰了鎖息上限的二點五厘或二點七五厘，銀行出於資金成本考量，唯有上調封頂息率，以保持利潤空間。
銀行此舉被視為加P的前奏，因在上一次加息周期，也是銀行在調高H按封頂息後一個月便加P，當時銀行體系結餘跌穿一千億元。目前銀行體系結餘只剩一千二百四十九億多元，意味離加息臨界點愈來愈近。
H按封頂息上調，首當其衝自然是新做按揭客戶，因其供款已變相加息四分一厘，一旦銀行將P上調四分一厘，合共加息半厘，供款便進一步增加。然而香港實施聯繫匯率，銀行為了收窄港美息差，可能在加息進行追加，令P或大幅上升，使新做按揭客戶未曾享受長期超低息甜頭，便遇上息口向上令供款可能不斷增加的窘局。不過，他們未必是最糟的一群，因他們已上了會，面對的是供款可能每月在增加，只要減少一些不必要應酬和開支，便可以應付。
在加息周期即將來臨，部分財力有限準業主面對的不只是供款增加，而是能否找到銀行做按揭。政府近年兩度放寬按揭措施，透過按保，樓價一千萬元以下的單位可做九成按揭，樓價一千萬元至一千二百萬元可做八成按揭，但按保只限現樓才能申請。發展商為吸客，除了向買家提供一些優惠，如送釐印費、現金回贈，還提供多種彈性付款方法，當中更提高建築期付款折扣，令建築期付款與即供付款的折扣差異大幅收窄，吸引大批首期不足的買家選用建築期付款，因首期只需付樓價一成便可上車，餘款在收樓前找銀行上會並付清。
估價不足壓測不過關成噩夢
在超低息環境持續時，選用建築期付款確實可幫年輕、財力不足的買家輕鬆上車，但在加息周期下卻是另一回事。加息會對樓價造成一定壓力，銀行在處理買家按揭申請時，有機會出現估價不足。假設樓價為八百萬元，買家想向銀行借七百二十萬元，但銀行估價僅七百六十萬元，貸款額最多是六百八十四萬元，買家須自行再多掏三十六萬元才能上會。當銀行為買家進行壓力測試，是以最新按揭息口計算，倘若不過關，銀行批出的貸款又再打折扣，令上會大失預算，隨時可能要撻訂。
因此，選用建築期付款的買家，在加息周期下在收樓前最好是盡快籌集多一筆備用資金，填補估價不足的差額，並物色擔保人，當壓力測試無法過關時，也有人擔保在入息上作出協助，以便上會。至於有意置業人士在上車前須做好財務預算，若條件許可應考慮選用即供付款，避免上會時在估價和壓力測試遇上阻滯。
社評