【明報專訊】內地70大中城市住宅樓價去年9月至今持續下跌（圖1），而房地產固定資產投資今年4月起亦按年減少（圖2），加上一度掀起樓花盤業主停供潮，打擊市場信心，拖累上月新盤銷售按年按月均顯著下跌。前日傳出監管機構指示中債信用增進投資公司對示範房企發行中期票據開展「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」，曾帶動內房股債價格向好，惟昨日又再轉跌。華泰証券研究所副所長張繼強早前出席「南開金融首席經濟學家論壇」時，對於如何解決內房困局有精闢分析，認為最重要是確保已售新盤可交樓，同時積極刺激置業需求，穩定樓價。
張繼強指出，上月召開的中央政治局會議首次提到「保交樓、穩民生」，可見政府高度重視內房是次調整所帶來的經濟及社會問題。他認為，過去幾年房地產確實處於風口尖上，「2015、2016年的時候，很多房地產企業走的是快周轉、高槓桿模式，後來就形成了對這模式的依賴。但這種高槓桿、快周轉模式，其中很重要的一點就是預售制度。後來市場發生了變化，例如央行制定了三條紅線、銀保監會要求信貸集中管理，然後加強預收資金監管，這基本上顛覆了快周轉的模式，顛覆完之後，企業如恒大（3333）出了問題，就形成了某些項目的問題」。
樓價不大跌 才可分門別類解決問題
張繼強透露，據該行調研所知，目前部分內地業主暫停按揭供款，包括3種情况，「第一，民眾或者說這些業主，他們的要求其實大多數是為了保交樓，大家知道中國的法律，應該說對業主的保護，沒有對銀行體系的保護那麼強。因為你真正打官司，只要你這個房價沒有大跌的話，如果你去惡意斷供，面臨的法律風險是很大的，可能失去了所有權，還要承擔訴訟費等，承擔授信名單、失信人名單等問題。但為什麼大家去做這個事情呢？其實很大程度上還是為了倒逼保交樓」。
「第二種情况，就是因為房價確實跌得多了，這個變成了他覺得已經實在是沒法支付，但這情况其實目前不多，只是很小一部分。第三種情况，就是我對物業不滿意，或者我覺得我這個貸款貸到高點了，覺得自己虧了。」
張繼強認為內房保交樓的難度確實存在，可分為幾種情况，「第一種是比如說樓盤本身各方面都不錯，但可能公司等資金被凍結了，這種情况通過地方政府是可慢慢以某種方式盤活的」。
「第二種情况是例如樓盤旁的項目房價跌了，業主覺得這個樓盤不划算了。當然還有其他很多種情况，最怕的一種就是項目資金確實被轉移走了，那就變成真正的問題樓盤，就比較複雜了。」
綜合上述不同情况，張繼強認為關鍵是樓價不要大跌，在此前提下，政府便可把內房不同的問題分門別類解決，「比如河南搞的『一樓一策一專班』，應該說大部分還是有希望能解決的，但過程中盡量把需求改善過來，例如央行5年期貸款市場報價利率（LPR）大概率還是應該繼續降，以及撤銷限購限貸政策」。
「第二，在保交樓的層面也分門別類做，該併購的併購，該重組的重組，該自救的自救，但這難度確實較大，就我們調研所知，為什麼很多項目表面上接手後可賺錢，但很多央企國企也不願介入呢？這個水太深了（編按：指事件或人物的背景很複雜，難以掌握實况，參與可能會危及自身），與其做這種項目，為什麼不去搞一塊乾淨的地皮自己開發呢？所以這問題就是以激勵機制去解決。」
穩住置業需求 須改善就業
「第三，保交樓說白了你還得外部資金的介入，或許是政府的信用，包括銀行的資金，但銀行為什麼不願意做這種事情呢？也是貸款的終身追責，導致從個體的行為上來講，所有人理性的選擇都是規避風險，大家不願意冒這個風險，所以這些問題如果能解決的話，我覺得情况能好很多。」
張繼強總結說，解決保交樓及其他內房問題的前提，是樓價一定要穩得住，這當然與需求有關，故此與內地民眾就業情况也間接有一定關係，過程中若能給內房某程度的分成，亦可能促進整個行業更快的修復；至於資金或政府信用如何注入，涉及很多技術問題，有待進一步採討。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]