當前內地樓市的「保交樓」，如果作為一個政治任務，最終完成應該是沒有問題的，因為早前中共中央政治局會議明確要求，要穩定當前房地產市場，並由地方政府承擔主體責任及「保交樓」，這個任務已經下達到地方政府，地方政府只能執行及完成；在現行的制度安排下，對於大權在握的地方府官員來說，他們唯一怕就是摘其烏紗帽，所以「保交樓」作為一項政治決策，事件肯定會逐漸平息。
但是，我們應該知道，「保交樓」事件發生的緣由，並非市場一般所認為是因為金融監管部門「三條紅線」出台，讓過度高槓桿的房地產開發商紛紛出現債務危機，從而導致開發商的資金鏈斷裂，所建造的樓盤項目停工，無法按時交房而引發購買住房者不滿，由此引發全國性群體事件。
為了平息「爛尾樓停貸事件」，中央政府只能以強制性方式要求地方政府承擔「保交樓」的責任；但實際上，在內地房地產市場20多年來的發展與繁榮過程中，不少城市出現幾個爛尾樓，是平常不過的事件，以往從來沒有由於爛尾樓引發群體性的政治事件，因為房價一直只漲不跌。只要房價只漲不跌，不僅房地產開發商可以通過樓盤銷售獲得建造項目的現金流，而且購買住房者也不會因為住房遲交造成多少經濟損失，反而房價持續大漲下，購買的住房遲交，其帳面收益還大增。在這種情況下，購買住房者怎會因為住房遲交而鬧事呢？
爛尾樓變負資產 停貸事件癥結
但在當前的情況下，購買住房者不能按時收到住房，銀行的按揭貸款卻照樣要還，在房價出現全國性普遍下跌的情況下，這些沒有按時交付的住房則成了負資產，於是購買住房者怎麼想都會覺得自己冤枉，要出來維護其權益。如果事件是一個或兩三個人出來維權，肯定是沒有多少用處，但當成為一種群體性事件時，在維穩為上的制度下，他們抗爭對其利益就得以保護，可見「爛尾樓停貸事件」的實質是房價全國性普遍下跌；事實上，事件所涉及的樓盤項目，基本上是在房價下跌比較大的城市發生，而房價下跌不多的一線城市則很少發生。
倘房價不調整 反礙房企資金流
所以，這次中央政府「保交樓」的前提，是穩定房地產市場，而穩定房地產市場就是「三穩」（穩房價、穩地價、穩預期），核心是穩房價；也就是說，中央政府看到這次「爛尾樓停貸事件」的實質所在。現在的問題是，政府以穩房價作為「保交樓」的前提條件，在現有房價不調整的情況下「保交樓」，這是地方政府的上上策，這些「爛尾樓」樓盤的購買者也願意接受；但對於持有這些「爛尾樓」項目的房地產開發商來說，它們本身就負債累累，在住房市場出現嚴重過剩的情況下，如果無法通過價格機制來調整市場供求關係、無法通過賣出手中住房獲得現金流，那麼已經斷裂的資金鏈可能會更為脆弱，「爛尾樓」項目可能還會增加。
盡管地方政府及國有商業銀行籌集資金，以保證現在的「爛尾樓」項目開工，但是僅就現有「爛尾樓」項目的資金短缺而言，所能夠籌集的資金也只能是杯水車薪；如「爛尾樓」項目不斷增加，填補窟窿的資金籌集需要將會更多。也就是說，如果離開了房地產市場價格機制，盡管「保交樓」作為一項政治任務，也同樣會面臨不少障礙。
一般來說，按照市場法則，當房地產市場的交易條件發生了巨大變化，就要通過價格機制調整市場供求關係，如此才能讓市場供求逐漸實現平衡，例如當前歐美各國的貨幣政策突然快速收緊，住房按揭貸款利率快速上升，市場的房價機制立即顯現，這不僅表現為住房的交易量急劇下降，而且房價也隨之快速下跌，美國、英國、澳洲等歐美多國許多城市的房地產市場也是如此。
20年只漲不跌 內地樓價遭扭曲
可是，中國政府則要求房價穩定的情況下調整房地產市場的供求關係，估計房地產調控政策要達到其目標並非易事，因為不僅整個房地產市場的價格會完全扭曲，而且內地房地產市場經過20多年只漲不跌的發展，絕大多數城市的房價水平已經到了不可理喻的程度，就內地各類城市現有的房價水平而言，無論是絕對價格還是相對價格，都處於世界的最高水平。根據內地經濟學者任澤平最近的研究，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、18、12，北京、上海、廣州、深圳（北上廣深）分別為55、46、35、32；紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.5%、2.5%、2.1%，而北上廣深則分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。
內地一線城市的絕對房價和相對房價，依然位居全球前列，全球前十大高房價城市中，中國佔一半；而且一線城市是如此，二線城市、三線城市、四線以下的城市經過2016年以來全國普遍性上漲，也是如此。去年內地城市的平均房價達每平方米16,000元，這是一個甚麼概念？這意味着內地有一半以上人口（8億以上）一年收入不足以購買一平方米住房，內地住房的相對價格水平高得無以復加。如果內地房價要穩定在這樣一個水平上，那麼住房的新需求從何而來？
讓樓市有陣痛 助持續健康發展
也有人認為，當前中國理論界對房地產認識誤區之一，就是現時內地城市人均居住面積已經達到40平方米以上，超過了不少發達國家的居住水平，所以城市住房需求已經出現了重大轉折，面臨着過剩風險；此分析認為，這個數字看上去好像不小，但仍然低於歐美發達國家，內地城市住房需求仍然存在一個無限大的市場。當然，如果居住人口包括農村居民、城市中低收入者，若他們的住房需求以廉租屋、公屋等公共性住房有支付能力的方式供給，內地住房需求肯定會有一個無限大的市場，但如果在現有的房價水平上，讓他們以商品房的方式購買，這種住房需求肯定是不存在的，甚至可說是一種幻想。
由於20多年來房價炒作到極致，內地房地產市場已經蘊藏着一系列的重大問題，任何時候房價的調整都會把其問題暴露出來；但是，如果要讓內地房地產市場回到「只住不炒」的定位上，讓房地產市場持續健康發展，就要讓房價逐漸向下調整而不是穩定，讓房價回到消費者有支付能力的水平上，讓房地產市場有陣痛，這也是「保交樓」得以完成的關鍵。
撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授