2022-08-15
星島日報
要增加可供發展用地的供應，解決房屋及其他發展所需，在香港不外乎是填海造地，以及改變現有土地的用途與發展密度。兩種方法都難免對環境生態和現有使用者，造成或多或少的影響，但不代表政府不作出積極、主動的規劃發展，就不會產生任何負面影響。
以合計佔全港陸地面積逾五分之一的農地和綠化帶為例，基於業權問題與需求推動，不少相關土地已在不同年代被人合法或非法地改作其他用途。當中包括部分具較高生態價值的土地，被業權人或佔用人「先破壞、後發展」，並往往用作低密度、低增值及高污染的違法寮屋和棕地作業，對生態環境和鄰近居民造成的影響，比起經過審慎規劃和有效規管的發展更為嚴重，但所帶來的經濟及社會效益卻偏低，並且往往只有一小撮人可受惠。
因此，筆者與不少建測規園界人士，一直推動政府全面檢視全港的綠化地帶、荒廢農地、閒置官地，以至郊野公園用地的用途，以客觀、科學方法評估其環境生態與發展潛力。對於生態價值偏低，並且已擁有或易於加建交通及社區配套的土地，政府應盡早進行整全的規劃和發展，以落實國家主席習近平在「七一講話」提出的「不斷增強發展動能」和「切實排解市民憂難」。
政府應積極保育生態地
對於生態價值較高及發展潛力偏低的土地，政府亦應在可行情況下主動介入，通過收地、換地或公私營合作等方式，積極保育其環境生態，並令到更多市民可以享用，真正做到平衡發展與保育，寓發展於保育，而不是任由其丟空養草、保而不育，甚或等到被人破壞後才去執法補鑊。
根據上述理念，筆者想談談兩個近期為社會熱議的案例。兩者情況有一定程度相似，但社會的觀感和部分團體的態度卻出現極大反差。
第一個例子是發展粉嶺高爾夫球場用地。約於2013年，部分政黨與環保團體要求將高球場收回建屋，以取代他們大力反對的新界東北發展計畫。經過2018年的「土地大辯論」，政府提出收回約32公頃高球場用地興建公營房屋。但新近完成的詳細環境評估報告顯示，鑒於高球場的地形、場內的大量古樹及祖墳，還有區內的交通、基建配套等限制，最多只約9公頃土地真正可用作建屋，預計興建約1萬個單位，供約3萬人居住。
研究結果重燃高球運動界、部分地區人士與商界組織的反對聲音，認為其發展效益與負面影響不成正比，要求擱置整個計畫。支持者則強調香港的房屋問題極為嚴重，政府不應向「權貴」和「既得利益者」屈服。據報環境諮詢委員會日前經過6個小時的討論，仍未能對發展計畫達成共識。
第二個例子是開發位於大欖隧道收費站旁的郊野公園邊陲用地。政府在2017年委託香港房屋協會，就兩幅郊野公園邊陲用地的建屋可行性進行研究。其中大欖地塊因交通方便及生態價值偏低，初步估計可興建約3.5萬個公營房屋單位，供接近10萬名居民入住，令公屋平均輪候時間縮短約1年。但有關研究未及完成，已遭上一屆政府叫停。
宜重啟開發大欖地塊建屋計畫
近日有官員重提在大欖用地建屋的建議，再次掀起社會對應否開發郊野公園邊陲地帶的討論。有反對者堅持郊野公園的一草一木、一分一寸土地都動不得，並形容香港有逾四成土地被納入郊野公園範圍，市民是「身在福中不知福」。
支持者則認為，香港的郊野公園範圍一直有增無減，政府應在加入更多高生態價值土地的同時，釋放一些生態價值偏低及具備發展潛力的用地，作建屋或其他發展用途。有劏房居民表示，一些市民因為行山、郊遊或欣賞自然景色等消閒需要，而漠視基層市民的逼切住屋需求，也是另一種的維護既得利益。
筆者對兩項發展建議的立場是一致的。首先是香港的房屋問題相當嚴重，而任何形式的發展，都難免會對環境生態、鄰近居民和現有使用者構成影響，社會必須因時制宜，權衡輕重，作出某些犧牲和取捨。其二是任何具體的開發郊野用地計畫，都必須通過客觀、科學和全面的專業研究，確認其發展效益和可能造成的影響比重，社會才能作出最符合整體和長遠利益的決定。
故此，筆者支持當局重啟對開發大欖地塊建屋的研究。至於最終是否及如何發展，應沿用發展高球場用地的同一原則處理，不應持雙重標準。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員
謝偉銓 地產論壇