2022-08-15
經濟日報
息口上升，投資工商舖人士入市前定必更審慎，而政府放寬入境措施，業主降價意慾亦降低，預計工商舖投資氣氛短期將淡靜。
工商舖成交7個月低 料續淡靜
第二季疫情緩和，工商舖投資稍為反彈，但來到7月份，交投即轉淡。中原（工商舖）資料顯示，7月份工商舖買賣僅錄得約337宗買賣成交，為過去7個月新低，與6月份約444宗比較，則下調約24%，而與去年同期比較亦下跌了約46%。7月份成交金額則錄得約48億元，較上月約79.11億元下跌約39%，而與去年同期約147.09億元比較，跌幅達67%。在工商舖範疇中，以商廈表現最差，僅錄得約44宗買賣成交，與6月相比下降了約23%，為今年度第二新低。
7月份投資氣氛突轉差，相信與美國加息步伐加快有關，畢竟加息幅度及速度，似乎超出市場人士年初預期。
工商舖買家絕大部分為投資者，用家僅佔少數，物業回報率絕對是關鍵。當息口向上，投資成本即增加，預計回報率若沒有相應提高，便缺乏投資價值。
假設息口上升至逾3%水平，而投資商廈、舖位，現時回報率普遍約3%，對買家來說，買物業收租的誘因不高。
息口向上是無法避免，而回報率得以維持同步，便要靠租金向上，或業主降價。租金方面，不論商舖及商廈，在疫情期間租金已大幅回調，是否見底仍是未知之數，特別商廈面對大量新供應，租金實在難以回升。至於商舖，內地旅客若未重返，舖租也難以看好，故此，租金在年內反彈空間較細。
至於業主會否降價？最近市場出現零星低價成交，如日前金鐘海富中心全層商廈銀主盤，以1.95億元沽出，呎價1.8萬元，創5年新低。另一宗為舖位，尖沙咀栢麗大道核心舖位以約6,500萬元沽出，低市價4至5成。反映市場一旦出現「筍盤」，投資者仍反應甚快吸納，惟這類大減價個案仍是不多。
跟不少業界人士及業主討論，工商物業在疫情期間受嚴重衝擊，主因封關下商業活動大減，商舖及商廈租售價平均也回調2至3成，對業主來說，通關消息等了又等，既然「捱」了超過兩年多，直至最近政府縮短檢疫日數措施推出，意味距離通關再近一步，業主決不選擇此時減價。
寬入境檢疫 業主減價意慾降
因此，買家既有加息顧慮，業主再減價空間較低，觀望情緒會較濃，預計未來一兩個月交投明顯放緩。
撰文 : 唐榮