2022-08-13
明報
【明報專訊】美國全國地產經紀商協會（NAR）數據顯示，由於住宅市場持續供不應求，美國次季樓價再創歷史新高。二手獨立屋價格中位數按年升14.2%，首次升穿40萬美元，達到破紀錄的41.35萬美元（約323萬港元）。NAR次季追蹤的185個大都會區，有184個的獨立屋價格中位數高於一年前，其中80%大都會區的樓價中位數按年升幅超過10%。不過部分市場人士警告，按揭利率高企將削弱需求，未來幾個月的美國樓價可能面臨調整。
市場預期美國通脹見頂，美股三大指數早段向上，道指升逾200點，納指升逾1%。油組（OPEC）下調今年全球石油需求展望，與國際能源署（IEA）的判斷相左，國際油價昨晚跌約1%。
憧憬通脹見頂 美股早段揚
雖然美國按揭貸款利率顯著上升，置業需求開始消退，不過住宅市場仍供不應求。受供應鏈問題及勞動力短缺影響，房屋興建緩慢，令住宅庫存大幅下降，使樓價受到支持。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，樓價上漲速度遠超工資升幅，問題以中、低收入上班族尤甚。
同時，聯儲局加息遏抑通脹，導致按揭利率上漲。美國次季的30年期固定按揭貸款利率升至5.32厘，較一年前的3.05厘顯著上升。NAR指出，隨着按揭利率上升，美國人對置業的負擔能力急劇下降。
數據顯示，美國首次置業者次季每月以高達36.8%的家庭收入供樓，比例遠高於首季的28.7%。NAR指出，若每月還款額超出家庭收入的25%，此按揭貸款被視為無法負擔。按揭利率上漲，使置業者每月平均供款增加數百美元，可能令一些潛在買家卻步。美國二手樓銷售已連續5個月下滑。
二手樓銷售連跌5個月
次季符合申請按揭條件的家庭年收入中位數升至86,880美元，去年同期為58,224美元，意味合資格的置業者減少。
由於樓價創新高，加上按揭利率上漲，美國6月置業成本，較過去30多年的任何一個月都要高。NAR表示，該協會的住宅負擔能力指數在6月降至98.5，是1989年6月以來最低。該指數綜合了家庭收入、按揭利率和樓價等因素。
Pantheon Macroeconomics首席經濟學家Ian Shepherdson警告，由於市場過熱，樓價可能大幅下跌，相對於置業者收入，部分住宅價格可能被高估了15%至20%。
買家轉租 租金按年升6％
不過按揭利率上升，令更多人轉往租務市場，令租金上漲。美國7月全國租金平均按月升0.7%，按年升幅達6.3%。隨着疫情緩和，更多人重返市區工作。在租務市場活躍的紐約曼哈頓，租金中位數已連續6個月創新高。根據經紀公司Douglas Elliman的數據，曼哈頓住宅單位7月的租金中位數攀升至每月4150美元，按月升2.5%，按年升幅達29%。
（綜合報道）
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