2022-08-13
明報
【明報專訊】中原城市領先指數CCL最新報177.10點，為76周、約一年半的新低，巿場解釋多是說息口上升，香港經濟衰退（已連續兩季錄得負增長），以及香港出現移民賣樓潮，卻較少人從地緣政治角度分析，事實上最近美國眾議院議長佩洛西訪台令到解放軍進行環台軍演，而美國又指數周內可能派遣航空母艦穿過台灣海峽，都令人憂慮會出現擦槍走火的風險。
香港的一個重要經濟角色是作為連接中國和世界的橋樑，如一旦真的出現台海戰爭，甚至戰火蔓延，香港的經濟，以至股巿和樓巿都會受到沉重打擊。事實上，根據橋水基立創始人達利奧（Ray Dalio）的研究，他結合軍事開支及各式民意調查而得出的中美外部衝突量度指標，現時指標高於平常狀態的1.2個標準差（見圖1），而當第一次世界大戰英國和德國發生戰爭時，相同指標為高於平常狀態的1.3個標準差，在第二次世界大戰美國和德國開戰時，指標為高於正常狀態的2.2個標準差，反映若中美關係繼續惡化，兩國開戰便不一定可以避免，而中國的軍費開支佔全球比例也不斷上升（見圖2），似已為未來戰爭作準備，作為股巿或投資者都要早作籌謀？
人口減移民增 削住屋需求
樓宇除了作投資用途，正如國家主席習近平所說，樓最重要是用來住的，所以提倡房住不炒。政府統計處最新公布，香港總人口為729.16萬，按年減少1.6%，香港人口已連續3年減少，而更值得關注是香港居民是連續3年出現淨移出（即移出人口多於移入人口），且是淨移出人口一年多過一年，過去一年淨移出人口達11.32萬（見圖3），為多年來最高，人口少了和移民他方的人口多了，自然也會減少住屋需求。
另政府統計處上月底公布《香港的女性及男性主要統計數字》，去年有36,953名嬰兒出生，見1991年來新低；若按統計處網站自1961年起數據，更是有紀錄以來新低。從最新的政府《統計月刊》發現，嬰兒出生的數字進一步下滑，首5個月「出生登記」只有13,605人，屬近10年同期最低，按年跌20%，亦屬9年來最大跌幅。
有分析指出，箇中原因可能是疫情下香港夫婦不願生育，也有指是因為多了內地及香港之間的婚姻，疫情令夫婦分隔兩地而不能生孩子；不過，筆者認為，也可能是香港樓價和養兒育女成本太高，導致港人不敢隨便生小孩，而雷鼎鳴教授也認同此一論點，並指他十多年前已有研究證實香港的生育與樓價高低有密切關係。
行政會議召集人葉劉淑儀近日接受彭博訪問時表示，政府正考慮豁免內地人在香港置業的雙倍印花稅（DSD），其後她向商台澄清，表示有關建議只是新民黨的意見，將會在《施政報告》諮詢期間提出。之後財政司長辦公室發言人亦澄清沒有撤銷辣稅的相關討論，並明確指出沒有任何相關計劃。
然而，當日地產股卻因上述消息而一度飈升，代理股美聯（1200）更一度急升一成八，惟之後打回原形（見圖4），未知會否有內幕消息人士或春江鴨上下其手而獲利，證監應查一下有否資金在彭博報道出現前明顯掃入地產或代理股。
其實，與其放寬內地人買香港樓要付的辣招稅，政府不如盡快增加供應，將樓價壓低，內地人若是買香港樓自用，反而更受惠。
買銀債回報勝住宅收租
金管局即將發售第七批銀色債券予60歲以上的香港居民，而銀色債券年期3年，每半年派息一次，每手入場費一萬元，保證息率會由去年的3.5厘再加碼至4厘，並繼續以香港通脹率為浮息標準，以較高者為派息水平。第七批銀色債券目標發行額為350億元，最多可加碼至450億元。銀色債券設有認購上限，每位投資者最多只可投資100萬元。
對於香港的長者而言，銀色債券可提供至少4厘回報，明顯勝於買住宅樓收租帳面租金只有不足2.5厘的回報，且不涉樓價會下跌風險，只是有買入限制的金額，但應適合只有不太多資金，又不想冒風險的長者，好過將資金做定期存款。其實，如持有物業的長者，不妨既買銀債，又同時做安老按揭（逆按揭），便可不怕冇樓住，又多了現金流幫補消費。
統計顯示，截至2022年6月30日為止，安老按揭計劃累計有5620宗申請，以單人申請佔最多，比例達64.9%，雙人及三人則分別佔35%及0.1%。安老按揭用家平均年齡約68歲，平均物業價值為580萬元（介乎36萬元至6500萬元），每月取得之年金平均為17,300元，物業樓齡平均31年（介乎1年至63年）。基於選擇終生領取年金之保障最大，毋須擔心還款問題，因選擇終生領取年金的申請人佔最多，達50.1%，其次是選擇固定10年期佔最多，高達22.7%，主因是選擇10年固定期可獲取最高年金金額。
[陸振球 樓市解碼]