【明報專訊】香港銀行的HIBOR不斷上升，供樓負擔也不斷加重，這不但影響樓價，也影響到地產股，不過，一些實力雄厚的地產商會選擇增加收租物業的比例，以減輕住宅物業銷售的波動。香港如此，內地也如此，其中最成功的例子就是越秀地產(0123)。越秀地產在廣州興建多幢非常優質的商業樓宇。不過，長期持有商業樓宇收租，資金的應用就慢了，比不上那些貨如輪轉的民營內房企業。
想當年，有民營內房企業一年售樓收入1萬億元人民幣，是何等風光，不過，這些一年售樓數千億的內房企業目前大部分都面對巨大的債務危機。道理很簡單，就是借貸過度，也只有大量借貸才有可能如此高速的建樓賣樓。因此，越秀除了興建可以馬上套現賣掉的住宅之外，也興建收租的商業大樓。
售優質物業予房託套現 再吸優質土地
為了套現，越秀地產推出越秀房託(0405)上市，然後把手中的優質商業大樓賣給越秀房託套現，而越秀房託就靠這些物業收租派股息給保守的投資者，越秀地產套現之後就可以再投資。近期趁着民營內房企業出了事，越秀地產更一口氣買下多幅一二線大城市的優質土地，股價也創出多年來新高。
越秀地產生出越秀房託的方法於去年也開始應用於越秀交通(1052)，於去年推出越秀高速REIT（深：180202）。在內地，只要是不動產，就可用REIT的形式上市。越秀交通選擇在內地推出REIT，理由是內地資金比香港多，對收息的要求比較低，也就是說上市價可以開得高一些，只要比較一下越秀房託與越秀高速REIT，就可以清楚知道兩地投資者的要求有多不同。
內地A股一般來說股價都比香港H股高，因此，收息的股息率也比香港低很多，以中移動(0941)為例，今日中移動收入穩定，派息穩定，應該可以定義為公用股，但香港的中移動股息率幾乎比內地中移動（滬：600941）高了一倍。
從越秀房託、越秀高速REIT的例子來看，這可能是未來內房企業一個可行的發展方向，九倉集團(0004)、太古(0019)都在內地持有不少優質的商業物業，如果能在內地以REIT形式套現，資金的應用就會更靈活，不會面對今日多家民營內房企業所面對的困境。當然，如果完全沒有資金的需求，非常優質的物業也沒有必要通過REIT賣掉一部分權益。
大學教授
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[曾淵滄 滄海明珠]