2022-08-08
明報
【明報專訊】不少香港人仍認為在香港持有物業可長升長有，乃是致富王道，永遠處於地產的黃金時代。不過事實是反映二手樓價的中原城巿領先指數（CCL）近年只有波幅沒升幅，該指數最新報177.43，跌穿了180至182點的徘徊區，重返近年的區間低位（見圖1）。
更值得注意的是，近年入巿買樓賺價不容易，且投資要付樓價的15%辣稅，而持有住宅物業收租獲得的回報率普遍不足2.5厘（見圖2），現已低於要支付的按揭利率，若未來香港加息，買樓收租的吸引力更加低。
長建股息率逾5厘 遠勝住宅租金回報
相對之下，現時投資一些穩健的基建股或更划算，比如剛公布業績的長江基建(1038)，股息率超過5厘，為香港住宅租金回報的一倍多，足以抗通脹有餘，不要少看其長期穩定派高息的作用，長建乃是在1996年7月以12.65元招股上升，上周五收巿價為49.2元，連同多年累積派息35.109元，若多年來連同派息再投資，總回報約9倍，折合每年回報率約9.2%，遠遠跑贏買樓或投資地產股。
事實上，1996年7月太古城平均呎價6586元，至今年6月升至18,566元，累積升幅只有2.8倍，而地產股如新鴻基地產（0016）在1996年7月的股價約為73元，至上周五僅報93.35元，反映投資龍頭地產股的回報也遠遠跑輸優質的基建股。
最近恒大(3333)招標放售其灣仔總部，估值遠低於其購入價，便反映就算投資非住宅物業也不一定賺錢，而尖沙嘴栢麗大道一個舖位以6300萬元易手，售價重返24年前水平，更是令人唏噓。
今天環球經濟表現極不明朗，美國和香港都已連續兩個季度錄得經濟負增長，投資宜集中在能做到業務和地域分散，且能穩定提供較高股息回報的基建股，投資已由地產年代轉為基建年代。
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[陸振球 投資超限戰]