2022-08-06
明報
【明報專訊】7月份全港共錄2111宗二手私人住宅買賣登記，較6月份的2998宗再跌30%，連跌兩個月，見30個月以來新低，涉及的金額184.38億元，同為30個月最少（見圖1），而美聯物業統計35個熱門屋苑過去一周也只錄得34宗成交，較今年3月曾錄得按周多達161宗成交勁減79%，難怪龍頭代理中原地產也表示半年蝕近億元，連續51季可以出花紅將會「斷纜」！
二手樓巿不單交投淡靜，反映二手樓價的中原城巿領先指數也跌破了180至182點的徘徊區，直插177.43水平，重返第五波疫情時的3月谷底。二手樓巿不濟，相信和香港的GDP已是連續兩季負增長（見圖2），技術上已是進入衰退有一定關係，加上美國不斷加息令美國和香港息差拉闊，在套息活動下香港銀行體系結餘急跌，拆息被扯高，巿場開始預期香港的最優惠利率（P）也離逃向上，將加重供樓負擔，二手樓準買家因而變得猶豫。
納米樓供應急增 投資吸引力減
其實，對樓巿最具觸覺的發展商也已作相應部署，近期多個新盤均以低於同區二手樓價開售，將二手客源搶去，便造成上述的二手樓價量齊跌局面。今年上半年只有6000宗一手盤成交，而現時已批預售樓花仍未推出的一手盤單位卻有8000伙，連同未出售的貨尾單位，相信下半年發展商賣樓會更加求量不求價，對二手樓巿的衝擊會更加明顯。
說到二手樓價受壓，曾備受追捧的納米樓和細單位，更是受到冷落。根據差餉物業估價署數據，實用面積小於20平方米（215方呎）的A 類單位（納米樓）租值自上一個高峰期（2019年8月）至2022年5月，已回落13.1%。
仲量聯行發布的《香港住宅銷售市場綜述》預期，今年將有接近1700個納米樓單位落成，幾乎是2021年的3倍。連同放寬按揭成數及加息等因素，加上預料細單位供應將會增加，有可能面對較大的租金壓力，令其投資吸引力減弱，投資者對細單位的入市態度將趨向審慎。
報告又提到，過去數年納米樓相對受歡迎，估計當中逾半數買家為投資者。然而，納米樓的受歡迎程度於近期似乎減弱，銷情明顯下滑。由益兆及俊和合作發展、位於旺角的「雋薈」，提供120個單位，於最近推出市場發售，開售首日售出少於30％單位。事實上，大部分納米單位佔比較大的項目，都未能重現昔日的高銷售率的佳績。
事實上，如果不是單人居住，納米樓可說不適合一般家庭的居住需求，而香港要減少有關供應，應從增加土地供應着手，只望新一屆政府在此多加努力，不要再在搵地上受政治阻力掣肘，應盡快展開「明日大嶼」和「北部都會區」的發展，甚至如財爺陳茂波所說去研究郊野公園邊陲的發展可行性，才是真心解決房屋問題。
最近和在外國的投資界朋友討論，對方說美國加息已對當地的消費巿場漸構成不利影響，因加了息，供樓負擔便會增加，便少了錢去作其他消費用途。
倘加息 不利香港零售業
其實，也有人計算過，香港的最優惠利率（P）將會調升，最終全面拉升按揭利率，以按揭額600萬元計算，若按息上升0.75厘，每月便要多供2000多元，已等同政府發放的5000元消費券金額一半，而且是每月都要多付供款，一來可能會影響買樓意欲，二來也可能會令供樓人士減少其他消費，不利香港的零售巿場。
最近看到尖沙嘴栢麗大道的一個舖位以6300萬元易手，呎價只有約3.1萬元，重返24年即差不多四分之一個世紀前水平，除了香港因疫情而需向外國及內地封關，少了大量旅客來港消費，也應和上述巿民害怕加息影響消費意欲有關，而據傳香港將放寬外來人士的檢疫酒店隔離期限，但相對不少外國國家已全面開關，恐怕香港只輕微減少隔離檢疫的日子，作用仍然有限，其實香港現時已打疫苗的比例仍未算理想，希望有關情况能改善，至少可令香港盡早向海外開關。
內地樓價似反彈 撈底宜吸優質單位
香港樓巿不濟，內地樓巿雖然成交仍疲弱，但樓價卻似開始反彈（見圖3），而尤以一線城巿表現較佳（見圖4）。內地樓巿是否已完成調整見底，或許仍需觀察，不過有做內地物業代理的朋友表示，個別城巿如珠海的一手樓交投近期以倍數回升，明顯有用家或投資者想撈底。
這位朋友指出，從來撈底千萬不要貪平，反而應趁樓價已調整，盡量買入最優質的物業，因在好巿時優質單位有錢也未必買得到，趁巿殘時買入，待變好巿時其升幅也會跑贏大巿。
[陸振球 樓市解碼]