2022-08-05
經濟日報
內地房地產開發商迫切地希望走出疫情帶來的困境，但近日的「停貸風波」令形勢變得更加複雜。從恒大事件開始，開發商出現一系列違約和不良貸款率上升的情況，當前問題則逐漸波及到購房者身上，而購房者是開發商目前最重要的資金來源，因此停貸事件正加劇開發商現金流方面的問題。在本文中，我們分析停貸事件對各方持份者的影響，以及令開發商難以走出困境的結構性問題。
消費情緒低迷 房屋銷售料跌3成
在經濟整體放緩的環境下，家庭收入和就業率都受到影響。截至今年6月，家庭兩年平均可支配收入增速從2021年的按年6.3%回升至8%，但始終低於2019的水平。家庭消費情緒低迷，導致房價增速放緩，房價出現下跌的城市也逐漸增加；房屋銷售額方面，盡管6月有小幅改善，但年初至今仍下跌22%，並且由於停貸事件以及消費者對房地產市場信心下跌，我們預計房屋銷售額到年底可能下降達30%（圖一）。
開發商依賴購房者的預售資金，但受監管收緊和新冠疫情影響，導致資金鏈斷裂。根據公開數據庫披露的資訊，由於房地產開發商流動性枯竭，項目平均延遲時間已達14個月。我們估計截至上周一（7月25日），停貸事件涉及達319個項目、82.1萬個單位，如果不按全國或各省的平均房價，而使用每個項目的房價計算，受影響的物業價值約為1.05萬億元；按首付比例30%計算，按揭貸款可達7,350億元，約相當於中國抵押貸款總額的2%。
停貸事件就如骨牌般，正對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。停貸涉及的項目幾乎都來自民營和／或違約的開發商，如恒大、融創和綠地等，這些開發商在信用和消費者信心方面均不樂觀，許多公司已經出現債券違約，或正在嘗試重組。
以省份來看，河南的停貸金額最大，達到1,560億元；山西停貸的項目佔房地產銷售總額之比例最高，達到41%（由於恒大的大型項目），其次是陝西（27%）、貴州（21%）、河南（20%）。
買家傾向現樓 削開發商現金流
另一個令人擔憂的問題是，在停貸抗議涉及的項目中，其實僅有32%遠超預期的交房期限，反映購房者信心下降，並可能更加偏好現房，這對於依賴預售的開發商來說，並不是一個好兆頭。過去3年裏，住房預售比例從2017年的75%飈升至86%（圖二），加上完工面積與開工面積之比例從2016年的0.67，下降至2021年的0.5，顯示中國房地產開發商的建設周期更長，交付物業的難度更大。
房地產銷售疲弱，以及無法支付款項，可能會影響從上游建材到下游家電的供應鏈。根據廣義指標顯示，與房地產相關的活動約佔內地GDP三分之一，我們不能排除停貸事件的傳染效應，供應鏈上的企業為了生存，可能會停止供貨等。
另外，銀行在資產質量和償付能力方面，也將面臨更高風險。房地產企業的不良貸款率，已經從2019年的0.7%飈升至2021年的2.3%，今年更可能會進一步飈升至4%以上；銀行還需要承擔支援房地產業的成本，例如國務院將設立房地產基金計劃，首期將從中國建設銀行獲得500億元資金，這可能會導致建行核心一級資本比率下降0.27個百分點。
家庭偏好儲蓄 須重建消費者信心
總體而言，今次停貸風波揭開了中國金融穩定性風險的冰山一角，我們得以窺見潛在的問題、以及金融穩定與社會穩定之間的密切聯繫，特別是房地產在家庭財富體系中佔比高達59%。內地政府將調動國家資源，確保未完工住房的妥善交付，從而避免停貸潮愈演愈烈，但停貸風波的癥結，在於購房者對開發商失去信心，難以輕易復原。
在疫情影響和監管變化下，家庭更加偏好儲蓄，而非房地產投資，根據6月一項調查顯示，即使按揭利率回到2017年的水平，也僅有16.2%的家庭預計房價會上漲、16.9%的家庭打算3個月內購房，低於2018年年中的36.5%和23%（圖三）。
政府代替民營提供房屋供應的成本難以估量，只有政府採取強而有力的措施，重建消費者信心，才有可能將浮現的冰山重新沉入水中，否則帶來的影響是系統性風險加劇，在中國經濟放緩的情況下加劇下行壓力。
撰文 : 艾西亞（Alicia García Herrero） 法國外貿銀行亞太區首席經濟學家