2022-08-04
明報
【明報專訊】至於商業投資市場亦在上半年出現轉變。戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗表示，今年上半年，價值超過1億元的全國商業物業成交額達到747億元，大灣區總成交額佔240億元，為整體的32%，遠高於過去4年平均只佔20%，反映大灣區在投資者心目中地位愈來愈舉足輕重。外資成交方面，今年上半年成交額按年跌80%至18億元，遠低於2021年上半年的86億元，陳彩麗續指，主要是受疫情及監控政策影響，以致外資親身未能前往當地考察。她認為數據只反映短期因素，倘若疫情改善並恢復通關，相信外資會重返內地市場。
外資成交額大跌80% 料反映短期因素
值得留意的是，從上半年銷售數據留意到，新經濟物業即工業、物流及數據中心正受到市場關注，以上3個行業的成交額在今年上半年達到96億元，直逼2021年全年整體數字。她預期，趨勢會在餘下半年持續，2022年新經濟物業交易額可能達到207億元。
至於傳統物業方面，今年上半年成交額為148億元，預期下半年會再有300億元成交額；全年整體大宗交易勢必突破600億元，主要是發展商債務問題所致。他們早前為開發物業，向保險公司、信託公司借貸，目前出現資金及現金流等問題，需要出售手上物業套現，現時留意到市場有不少物業放售中，並相信這類型交易會在下半年持續增加。
當然，亦有買家購入商業項目自用，在大灣區買入寫字樓作為公司總部，上半年大灣區共有26宗大額商業物業成交，分佈在深圳、廣州及佛山。當中，廣州上半年交易額達到120億元，創下過去5年新高，統計現時市場庫存，預期下半年交易額亦會超過百億元，突破過去兩年整體水平。深圳工業物流成交亦佔整體交易超過70%，遠高於去年同期只有12%，上半年總成交額為115億元，相信這個趨勢會於今年下半年持續。
投資者目光轉到工業物流及產業園
她舉例，今年第一季太平洋保險公司以43.5億元收購廣州天河區粵海金融中心一座、錦欣生殖今年第一季以17.3億元買入深圳福田區的恒深影聯合大廈。由於深圳有許多這類型的實業及科技公司，預期下半年這類型交易會繼續活躍於市場。值得留意的是，投資者目光正由傳統商場及寫字樓轉移到工業物流及產業園。
「疫情確實改變許多投資者想法，民眾難以外出，需要透過網上購物，此時就涉及到工業物流，而由於難以外出，民眾都會增加採購數量，運送需求激增，租務市場因此旺盛，投資者就會買入項目。數據中心亦一樣，因為民眾不能外出，更多時間瀏覽網站，對網絡速度有較高要求，促使數據中心需求興起。」她舉例指出，2021年第四季，領展(0823)以7.54億元收購位於東莞及佛山的兩座配送中心的75%股權。
展望未來下半年，隨着大灣區基建及交通網絡愈來愈成熟，將會帶旺深圳及廣州以外的大灣區城市，深中通道將於2024年建成，屆時連接兩地只需20分鐘，中山及江門的投資需求將會逐步加強。下半年，新經濟依然是投資者的首選。
被問及近期內地出現爛尾樓停供潮對內地樓市影響，陶汝鴻表示，事件將會持續影響市場信心，因此預期整體成交量會處於低水平，不過中央近期有推出支持房企的政策，相信有效減少爛尾樓出現，雖然金額不大，但都屬於正面信號，反映中央會遏止情况繼續惡化。
[活在灣區]