2022-08-02
經濟日報
日前美國聯儲局宣布再次加息0.75厘，令聯邦基金利率上升至2.25至2.5厘，是次加息為今年第四次。隨着港美息差愈來愈大，使本港聯繫滙率多次觸及弱方兌換保證，金管局多次入市，令本港銀行體系結餘跌至約1,600億港元水平。
另外，近日本港一個月銀行同業拆息（HIBOR）持續攀升，有報道指再有銀行上調H按封頂息率，相信銀行加息壓力日漸逼近，本港下半年有機會跟隨美國加息上調最優惠利率（PRIME），但對樓市走勢實際影響如何，還看其加息速度及幅度。
雖然預期本港下半年有機會加息，不過實際上本港低息環境持續多年，現時的按揭利率與歷史高位相距甚遠，相信即使港銀加息，對市民的心理影響大於實際影響。再者，息口走勢只是影響樓市的其中一項因素，其他土地供應、經濟及疫情，以至通關進度等因素均與樓價走勢息息相關，相信樓價未會因加息單一因素而大幅調整。
壓力測試 變相增入市門檻
不過加息壓力下，難免會打擊部分資金不足者的入市信心，部分準家或採取審慎策略，靜觀市場變化；相信部分業主或擴闊議價空間，但未見大幅劈價求售個案。究其原因，近年樓市短炒的風氣已幾近絕迹，目前大部分的業主以自用為主，持貨力強，加上在承造按揭時，需要通過加息三厘的壓力測試，因此，即使銀行上調最優惠利率（P），甚至達封頂息率，也未必令業主即時受到影響，不過即將打算置業的準買家需要注意的是，未來的申請按揭時銀行或會提高壓力測試的要求，對準買家有更高的入息要求，變相提升入市門檻。
筆者認為，本港未來有機會跟隨美國加息，加息速度及幅度料循序漸進，話雖如此，市場「有危就有機」，不排除有部分的二手盤業主聞「息魔」色變，擔心供樓成本增加，擴大議價空間，止賺離場，對有實力及有意入市的準買家而言某程度上是「福音」，加上「波叔Plan」的推波助瀾，對資金充裕的準買家有一定的吸引力。而新盤方面，即使本港有機會加息，發展商仍不斷推售新盤，並擴大優惠，入場價極具吸引力，此消彼長之下，吸引準買家入市，相信下半年樓價走勢將靠穩。
撰文 : 馬泰陽 香港置業營運總監及九龍區董事