2022-07-29
明報
【明報專訊】日圓匯價持續低走，截至昨日（28日），每百日圓兌5.8港元，為過去20年以來新低。不少港人在未通關前，已透過網絡大手購入日貨，除了日常生活用品，日圓貶值亦有利當地樓市。今期訪問90後的朱俊銘（Emanuel），他於數年前往日本工作及定居，目前在當地任職房地產中介，日常亦會拍攝短片介紹關西物業。
Emanuel讀書期間已接觸到日語並產生濃厚興趣，後來更前往日本升學，雖然畢業後有返港工作，最後還是決定前往日本打拼，至今已在當地工作4年有多。目前，他在大阪一家房地產公司任職中介，近年受疫情影響，以致港人未能遊日，有見及此，他與妻子Mi創建Youtube頻道「E&M豬式會社」，除了拍攝居日的生活日常及旅遊，也不時介紹關西的「低水」樓盤，例如今年初曾介紹位於奈良市，一個土地面積690方呎，樓價780萬日圓（約44.7萬港元）的「一戶建」（泛指兩層獨棟別墅）物業。該物業已售出及出租，租金回報率達10厘。
如果投資者想在日圓匯價低水時刻買入日本物業放租，Emanuel表示，一般樓齡較高即約30年或以上的物業，買入價會較低，出租回報率會愈高，部分物業回報率可達10厘或以上，遠高於大阪全市平均的4厘至6厘不等。
大阪市5月平均樓價按年升1倍
他稱：「舉例位於大阪的淀川區的物業價格普遍較低水，但地理位置優越，與梅田站相距兩個車站，因此物業較容易租出。」
疫情下環球不少地方樓價持續上升，日本亦不例外，根據日本不動產經濟研究所數據顯示，今年5月份大阪市平均樓價為6521萬日圓，較去年同期升105.3%，整體關西地區樓價亦按年升26.8%。儘管如此，近日匯率下跌的情况下，不少人都考慮在當地置業。
Emanuel表示，愈來愈多港人留意大阪物業及向他查詢，他相當看好當地樓市前景，主要是2025年大阪將會舉行世博會、2029年將有賭場開業，以及去年有外資財團提交建議，計劃於大阪興建綜合度假村，並有可能於2030年下半年投入營運，相信以上因素都會利好該區的旅遊及經濟，帶動就業及人口。值得留意的是，2023年JR西日本全新「大阪站」正式落成，屆時從關西機場可直達梅田站，預期車程較現時縮短20分鐘。
大阪多項建設將落成 帶動經濟
不少人購買日本物業僅限於投資，然而Emanuel決心在日本定居及退休，他表示：「大阪過去兩年都躋身全球十大宜居理想地之列，而且大阪市是關西的中心點，周邊有許多景點，前往神戶、京都、奈良及和歌山等地，只是兩小時以內車程。」
不少人會憂慮日本地震問題，他認為，日本地震大多發生於關東地區，但實際上不論任何地方，天災都難以估計，唯日本卻致力提升對建築物結構的安全性，近年興建房屋所選用的物料及耐震級別，已有效防止過往一般的地震級數，有效保障國民的安全。
如考慮在日本退休，或會憂慮較高物價以及消費稅，Emanuel稱，在香港最低時薪不足以購買一個焗豬扒飯，但大阪市最低時薪為964日圓，當地一個牛肉飯平均450日圓，由此可見物價並非想像中昂貴。
放租業主應收禮金按金 確認租客財力
如決定在當地置業，又有何「中伏位」需要注意？Emanuel表示，不少投資者時常遇到租霸，拒絕繳交租金亦令物業骯髒不堪。若要避免以上情况，置業前首先要參考物業租金水平，他舉例，昔日遇上的租霸僅以約2600港元租入250方呎單位，租金可說是相當廉宜。此外，在日本租屋一般需要繳交禮金及按金，禮金是感謝業主出租物業的謝禮，退租後業主毋須退還予租客，按金則會退還。因此要防止租霸出現，租金不宜過分廉宜，亦要收取禮金及按金，以確認租客的財務能力。
明報記者 黃清瑤
[黃清瑤 環球樓市]