2022-07-25
東方日報
五街十三街地積比率近用盡 毗鄰煤氣廠需額外風險評估
市建局近年發展多個市區重建項目，市建局行政總監韋志成昨發表網誌，指出重建步伐遠遠趕不上市區和樓宇老化的速度，規劃儲備內目前正研究的舊區土地面積已超過520公頃，未來需要作出更新的土地，也會愈來愈多，單靠市建局的資源，無法處理舊區老化問題。
九龍城沙浦道項目 3年內招標
韋提到發展土瓜灣「五街」、「十三街」的難度，在規劃層面上，「五街」、「十三街」的發展密度非常高，其私人土地的現有地積比率已接近現行規劃和法規所准許的發展密度，現時剩餘可准許興建的樓面面積，只佔總准許發展面積不足一成。附近又有多幢工業大廈，毗鄰更有一所運作中的煤氣廠，因應煤氣廠屬於法例訂明的潛在危險裝置用地，需要額外進行安全風險評估，所涉及的技術評估和審批程序，相對更為複雜。
他又指，在最近8年間，九龍城區進行的更新工作從無間斷，這包括在「小區發展」模式下啟動8個相連的重建項目，達致整個小區規劃一體化。其中，6個土瓜灣項目已經推出招標，其前期款項收入，為市建局帶來超過200億元的流動資金；附近的土瓜灣道項目和九龍城沙浦道項目，亦已分別進入收購和清場階段，預計在未來兩至3年招標。這些於近年在九龍城區啟動的重建項目，將有助在不同地區推展像「五街」、「十三街」這類土地狀況的大型項目，積累所需資源。
市建局開發系統 評估樓宇狀況
另外，市建局團隊自行開發「市區更新資訊系統」（URIS）及「項目儲備探索程式」。URIS系統儲存市區土地的用途、樓宇狀況和公共設施等地理資訊數據，在地圖中呈現。系統內的智能「數據探勘」程式，會協助團隊作出3個審視，包括舊區內不同樓宇的樓齡、結構狀況和宜居度等；檢視樓齡較新的樓宇群；較多發展限制及缺乏市場參與誘因而需要市建局介入的樓宇。「項目儲備探索程式」會分析和整合探勘出來的各項資料，連同附近老舊而已有計劃重建的社區設施，整合成多個項目選項，交予規劃團隊檢視，以確立項目的發展潛力及可行性。
URIS內儲存了市區超過兩萬幢30年樓齡或以上之住宅及綜合用途樓宇，透過數據，可為每幢樓宇的整體狀況作客觀分析和評估，將樓宇分評5級，第一級屬於「維修及保養良好」級別，反映樓宇獲妥善保養；最差的第5級則列為「長期欠缺維修及保養」級別，反映樓宇結構存在嚴重及大範圍破損，已經變得不宜居住，需要作緊急維修。