2022-07-25
經濟日報
上周馬鞍山泓碧錄1宗成交，單位為3座中層K室，實用面積518平方呎，兩房間隔，放盤時開價約878萬元，議價後以850萬元易手予用家，實用呎價16,409元。據了解，原業主於2019年以899萬元購入單位，持貨3年，帳面蝕讓約49萬元離場。
地產站日前報道，觀塘凱滙2期5座高層E室，單位實用面積約594方呎，屬兩房連士多房間隔，向東望樓景，以1,200萬元成交，折合實用面積呎價約20,202元。原業主2019年1月以約1,225.65萬元一手購入上述單位，持貨約3年帳面蝕25.65萬元離場。
唐榮早前已提到，由於過去數年樓價在1成左右的窄幅上落，樓價曾出現3個高點，2018年7月，樓價指數達歷史新高的394.8點；2019年5月，樓價指數破歷史新高的396.9點；2021年9月，樓價指數破歷史新高的398.1點後回落，先後3次出現樓價高位。繼早前出現不少2018年買入的單位沽出蝕讓個案後，今年是2019年入市的額外印花稅解禁期，而2019年亦曾出現樓價高點，預料繼2018入市損手後，2019年入市或會陸續蝕讓。
轉手獲利比率 不斷下試低位
利嘉閣地產研究部早前一份報告提及，近年樓市屢受多個不利因素衝擊，導致二手私宅轉手獲利比率及平均賺幅雙雙不斷下試低位，其中虧損的轉手個案及比率更創下近12年以來最多。
綜合土地註冊處資料所得，2022年上半年本港共錄13,575宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達94.6%，至於上半年錄得虧損的轉手個案共有695宗，佔整體比例4.8%，為2010下半年以來的24個「半年度」高位；若以宗數計算，則是2011年至今，11年半以來的按半年最多。
報告又提到，自2018年中開始，樓市先後受中美貿易戰、社會運動及新冠疫情連環衝擊，樓價整體呈震盪橫行，時而反覆偏軟，導致近年二手私宅轉手獲利比率及平均賺幅徐徐下跌。不過，隨着貿易戰轉靜、社會運動化解，及疫情轉穩而大眾也漸有調適，期望今年下半年整體樓市可以止跌回升，並帶動獲利比率及賺幅雙雙擺脫下降軌，冀下半年獲利比率可重登95%之上；而賺幅則重越68%或以上的水平。
連續4個月 每月逾百宗虧損
唐榮翻查近年資料顯示，今年自3月起，已持續4個月每月虧損個案超過百宗水平，而附表顯示，虧損個案無論相較去年下半年或去年同期，均上升37%。另外，附表中的平手價出讓，若計算各項買樓成本佣金等等，亦可能是明賺暗蝕。
額外印花稅（SSD）辣招自2010年11月20日實施後，再推出加強版，3年的稅收期若解禁時遇上淡市，對希望短線獲利的投資者相當不利，由於物業持有期為6個月或以內轉售，稅率為20%；6個月至12個月，稅率為15%；超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%。2019年買入單位，2022年開始轉售可以免除額外印花稅，原本計劃3年搏大升的投資者，會如何部署？
地監局辦講座 剖析物業市場前景
香港物業市場一向發展蓬勃，從事地產代理工作的人數愈來愈多，銷售模式亦不斷進步。
適逢今年是香港特別行政區回歸25周年及地產代理監管局成立25周年，地產代理監管局將於本周六（30日）下午3時至5時，於觀塘翠屏道3號基督教家庭服務中心禮堂舉辦「慶祝香港特區及地產代理監管局成立25周年公開講座-香港物業市場回顧與前瞻」。講座邀請多位專家回顧過去樓市的發展，剖析消費者和投資者關心的物業市場前景，當中也會探討近年受市場關注的大灣區物業市場投資機會。
撰文 : 唐榮