【明報社評】河南鄭州一個爛尾樓樓盤的業主集體聲明，不再為購買樓花時開始的按揭貸款繼續供款，這種做法並非首宗，卻因為高調聲明觸發新一輪的「爛尾樓業主斷供」潮在全國蔓延。所謂新一輪是同類事件去年開始已經陸續發生，有關部門也採取過「保交樓」措施，但半年後再次爆發，反映中央與地方政府不同部門「分頭行動」的做法不可取，既然問題出於政府沒有統一監督機制，若不成立專責機構處理，不但現有的爛尾樓交樓保不住，還會影響整個房地產市道。
房地產業高槓桿負巨債
資金斷裂樓花業主受累
疫情引致經濟低迷，房地產業首當其衝受到重創，特別是那些以高負債、高槓桿、高周轉為發展模式的開發商，首先出現資金鏈斷裂問題，不少規模大的企業出現缺錢還債還利息，中小型房地產開發商面臨倒閉的情况更形嚴重。全國各地紛紛出現不同程度的爛尾樓，有的工程開開停停，有的完全停工，有的進入破產清盤階段。而購買樓花的業主，不少已經向銀行做按揭貸款，供款兩三年卻看不到開發商交樓的曙光，繼續供款可能是一個無底洞，停止供款則面臨銀行逼債，「賴債」的後果是喪失信用而導致無論在商業、工作甚至日常生活都會受到影響，進退維谷的局面讓一些打工階層業主無法承受無了期的拖延。
法律可以保護財產安全，但法律行動並非萬全之策。銀行可以控告斷供的借款人，業主可以控告開發商違約不交樓，所有利益相關方都採取法律行動，開發商交不出房子給業主，業主將喪失所有供款並且「房財兩空」，銀行多一筆壞帳，政府則承受經濟不景氣和社會不穩定的苦果，形成「四輸」局面。
問題的成因與嚴重後果眾所周知，住房和城鄉建設部長王蒙徽去年底對此明確表示，以「保交樓、保民生、保穩定為首要目標」。但具體措施則是由央行和銀保監會聯合出台新政，將金融機構和房地產商併購的項目，剔除出限制企業負債比率的「三條紅線」之外，即放寬併購案的負債限制，為尚有發展潛質的房地產商注入資金，令停工的地產項目復工，達到保交樓目標。
資金鏈斷裂導致爛尾樓的原因複雜，按照規定建築主體封頂可以賣樓花，得到資金繼續餘下工程，問題是中小企業本來就以「刀仔鋸大樹」，在經濟低迷下，收到預售部分房產資金也未必足夠支付工程所需，大企業更因為全國的攤子太大，四五線城市的銷情欠佳需要其他項目收益的資金墊付，用「五個茶杯三個蓋」的方式拆東牆補西牆，更甚的是個別大企業還無奇不有地開拓新領域，新能源汽車、礦泉水等不一而足，房地產商將樓花收益挪用他處情况普遍。
監督樓花收益資金專款專用早有規定，資金只能存放在銀行，房地產商須提供用款證明符合工程需要才能由銀行發放。然而，最薄弱就在銀行放款的監督環節，由於銀行職員收受賄賂「閉兩隻眼」並不罕見，房地產商按規定明修棧道卻暗渡陳倉挪用資金也很普遍，層出不窮的違規一再發生只有一個解釋，就是監督銀行合規管理的規章制度形同虛設，銀保監會負有不可推卸的責任。另一因素是各地對於主體結構比例沒有統一標準，部分城市領導因為顧及本地企業的成敗而要求銀行照顧資金鏈出問題的企業，也是「合理」解釋。
無論如何，住建部、銀保監會和央行等部門，各管一方的做法，在太平盛世或許可保相安無事，但當出現綜合複雜因素影響房地產業，則突顯機制不靈而漏洞百出的管理失效。
保交樓措施未見效
爛尾樓盤陸續出現
今年初保交樓目標，沒有數據說明有多大成功，但相隔半年，隨着交樓期限陸續到期，宣布爛尾的項目愈來愈多，鄭州一個樓盤的業主宣布集體斷供，隨即引發全國18個省市100多個樓盤的業主爭相仿效，則可以說明只給「越過三道紅線」的政策，無法吸引金融機構大量併購出問題的樓盤。當以輕微的政策刺激市場驅動這一招不能奏效，政府應該有後續招數，而不僅僅是約談開發商，勸他們「回心轉意」將挪用的資金用回爛尾樓工程。
一些城市的政府較為主動積極，西安市政府要求開發商必須將挪用他處的資金補回來，令工程得以繼續。積極有為的手段，加上政府要求金融機構配合，現在有一些大企業的停工項目得以復工。而那些已經或者瀕臨破產的中小企業，無論如何都難以起死回生，政府應該要有別的扶持辦法。大量出現業主斷供，實際上是給整個房地產業投下「不信任票」。
房地產業經過幾十年一枝獨秀，某種程度是政府的鼓勵政策所致，但同時存在缺乏適當的監管，特別是不同部門各管一攤式的監管，無法應對市場環境出現大規模的變化，爛尾樓斷供事件，為當局敲響警鐘，若不建立統籌的專門監管機構，解決了一時的問題，卻不能令房地產業可持續發展，也不能為振興經濟起到良性的作用，政府應該亡羊補牢，坐言起行，制定長效機制。