【明報專訊】最近，市場熱烈關注內地爛尾樓問題。愈來愈多準業主發現，內房企業資金緊絀，無法向承建商支付建造費用，結果購入的「樓花」至今仍是工地；加上內地經濟放緩，樓價下跌，爛尾樓一早成為負資產。個別業主寧願停止供款，負上「老賴」之名，也不願繼續「倒錢落海」。
停供風潮近期愈演愈烈，據內地媒體統計，短短數日已由約50個樓盤，飈升至約200個。市場憂慮情况會逐漸難以控制，愈多準業主停止供款，代表內地銀行會出現更多壞帳問題，銀行需要作出更多減值及撥備，利潤被蠶食，甚至出現損失。同時，存款客戶如擔心銀行無法處理好這次問題，紛紛取回存款，更會導致提擠，銀行破產或被接管。
停供潮恐難受控 內房內銀遭拋售
現時市場壓力集中在內房及銀行層面，上周五恒指急跌超過400點，內房股及銀行股都跑輸大市。碧桂園(2007)跌約8%，收市價創今年新低（見圖）；財務質素相對較佳的龍湖(0960)也跌6.2%，而內地貸款業務相對較高的中銀香港(2388)及恒生(0011)也分別跌3%及2.7%，可見市場對這兩個板塊喪失信心而去拋售。
內地媒體關注「監管帳戶」問題，即內房企業賣樓花時，理應將充足的建造費用放入指定銀行的監管帳戶中，作為「交貨」的資金用途。他們指出，由於管理監管帳戶的銀行由內房公司指定，帳戶資金被挪用，銀行也會「隻眼開，隻眼閉」，反映出目前法規不完善之處。亦有聲音指出，應該要禁絕樓花銷售，避免由業主承擔買樓無屋收的風險。然而，這建議只會令內房企業更難活化其資產，資金難以周轉，更容易違約倒閉，這也解釋為何上周五內房股普遍大跌。
內銀稱受影響規模小 疑報細數
眼前的問題是，到底目前業主停供的價值有多少？銀行需要為事件承受多少損失？停供危機會否不斷蔓延，甚至有機會出現系統性風險及其他社會問題？最後，事件會如何解決？據內地《第一財經》引述17家銀行回應，業主停供所涉及的資金規模合計約37億元（人民幣，下同），聲稱規模較小，總體風險可控，但中國銀行(3988)和建設銀行(0939)則未有就事件作出回應。
數百個樓盤業主停供，對銀行只有37億元的影響，難免令人感到有報細數之嫌。據廣發證券估算，目前違約房企停工面積已達20%，違約房企佔行業總產能約25%，以目前行業施工面積97億平方米計算，相信有約5億平方米仍未如期交付予買家。如以每平方米值1萬元計算，對應的資產價值則高達5萬億元，即使計算準業主已付出六成首期，但仍有四成或2萬億元按揭借款有機會變成壞帳。
而據克而瑞的報告則顯示，截至2021年底，24個重點監察城市中，尚未交付的問題項目面積高達2468萬平方米。3個數據來源分歧甚大，投資者可以互相參考，為內地的爛尾樓問題自行估算及調整。
內地經濟增長與房地產發展息息相關，隨着愈來愈多內房企業違約，內地爛尾樓問題愈趨嚴重，個別城商行及村鎮銀行無法提款，引起示威，都是一些經濟變化的信號。投資者應持續關注這些問題會否持續發酵，釀成更嚴重的危機，同時也須觀察政府如何解決事件，由誰為這些損失「埋單」。
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[徐風 名人講股]