【明報專訊】早前曾在另一專欄提到，分析投資巿場，除要看某些應該會出現的現象和結果，可能更要留意為何出現不應該發生的事情，或會更有啟發性。筆者最近便看到香港甲級商廈的一種異象，就是空置量率在惡化，但租金卻拒絕再下調，或許是寫字樓巿場要見底的先兆，大家可留意相關物業大業主的股票投資機會。
根據統計顯示，香港甲級商廈的最新整體空置率攀升至近12%水平，乃是自2019年以來的新高，而單是中環商務核心區空置率為8.2%（見圖1），亦為歷史高水平，以致中環商廈整體租金由高位回落近三成，有個別成交呎租回落至100元左右。
然而，各主要商業區的甲級寫字樓租金近數月卻開始趨向打橫行而不再明顯向下（見圖2），空置率升而租金開始拒跌，筆者向相關的專業界朋友請教，獲回覆答案為，假設以租金回報率大約3厘計算，中環甲級商廈的資產價值會因此下調至只有每方呎約4萬元水平，出現資產價值低於地價及建築成本的扭曲情况。
甲廈資產價值低於地價建築成本
專業界朋友進一步解釋，租金收入下跌除了影響商廈業主向銀行借貸的還款能力，還會令物業估值大幅下調，對業主造成嚴重的財務壓力，因此，商廈業主 （尤其在建或全新整幢商廈發展商） 現時不會以降低租金水平的手段招徠租戶，寧願讓物業短期空置，待市場回穩、租金水平回升後才引入租戶，以免簽下低租金的長租約而導致物業估值下調及長遠影響還款能力。
不妨吸納優質商廈或收租股
筆者在想，上述現象或反映出商廈物業市道應已接近見底，如疫情消退的話，香港向國際和中國內地重新開關，寫字樓的租金或價格便可能快速反彈，如是有充裕資金不妨可留意和開始吸納優質商廈，而一般小投資者則可買入一些商廈收租股，比方太古（0019）的股價近月也似在明顯築底。
近一年多內地以「房住不炒」為由，推出三條紅線等限制借貸予發展商等打壓樓巿政策，終將連升多年的內地樓巿升勢逆轉，但也令到不少大型內房發展商變成周轉不靈，甚至導致在建的樓盤要停工而開始爆發爛尾樓風潮。
影響所及，不單內地現樓交投急挫，樓花盤的成交跌幅更為明顯（見圖3），相信因為仍打算入巿的買家，更怕的是會買入爛尾樓。更糟的是，之前買入了爛尾樓，如是做按揭便仍要繼續供款，隨時等同將供款填那無底的氹，而最近陸續發生爛尾樓業主拒絕繼續供款的情况，更發生有地方法院判決有關業主有權可不繼續供款的案例。
事實上，近兩天一些內銀股價明顯調整，有分析指出，這是由於爛尾樓的斷供潮或會爆發，令到提供了相關樓盤貸款的內銀業績受損。另外，內房發展商若無力完成興建樓盤，又哪有能力去買新的地皮？於是乎內地的土地購置面積也急減至負增長（見圖4），這又會不利政府的賣地收入，或許這便是近期阿爺又再重新推出各種刺激內地樓市措施的原因。
擁農地也要併合業權才能起樓
說到內房商買地減少，香港的熟地供應卻暫仍緊絀，那究竟香港是否真的難以解決地荒問題？專欄作家周顯近日就撰文指出，現時香港最大的農地地主，分別是恒基地產（0012）和新鴻基地產（0016），前者擁有4600萬方呎農地，後者擁有3100萬方呎。以最單純、最不切實際的方法去計算，4600萬方呎加3100萬方呎便等同7700萬方呎。再乘以8倍地積比率，就是6.16億方呎。如以400方呎一個4人單位去計算，足夠建造154萬個單位，可供616萬人居住，完全解決香港的居住問題。
周顯又表示，如果乘以2萬元一方呎，則是12.32萬億元。世界首富馬斯克全盛時期的身家是3400億美元，也只是2.652萬億港元而已，只是這筆數字的21.52%。
筆者昨午剛好和某發展商高層及測量師午宴，問他們是否認同上述說法，對方說香港發展商固然擁有大量新界農地，但不是全部適合發展，因不少地塊面積較細，且地塊和地塊之間可能涉及不同業權的擁有者，還需要長時間去收購合併，才可集合較大的統一業權去發展，所以不能單以年報列出的擁有農地數字，便用來計算可以興建多少單位。
發展商高層又說起，公司的某部門原有約30員工，近兩年竟有約9名員工移民去其他國家，連同其他因不同原因而辭職，涉及約四成員工，而重新招聘也十分困難，最終只請回約一半名額，而大家都感奇怪的是，香港樓巿仍然堅挺而似未受移民潮影響。
[陸振球 樓市解碼]