2022-07-13
經濟日報
隨着按揭息率逐漸上升，扭轉二手市場「供平過租」形勢。據利嘉閣50大屋苑數據，按照最新按息2厘計算，近9成屋苑屬於「租平過供」，較4月份明顯增加。分析認為，投資者入市將會更為審慎。
過去極端低息環境，買樓每月供款支出很多時候比租金還要低，「供平過租」的情況驅使用家「轉租為買」，買樓收租帶來現金流亦吸引投資者入市，不過隨着一個月拆息由4月、5月的0.2厘水平，逐步攀升至近期約0.7厘水平，按揭息率上升推高供樓支出，令到樓市出現「租平過供」趨勢。
按照利嘉閣研究部數據顯示，4月份時候50大屋苑「租平過供」、「供平過租」比率相對平穩，前者為28個屋苑、後者為22個屋苑，比率為56：44。不過，若果以最新樓價、租金，以及按息約2厘計算，屬於「租平過供」的屋苑增加至43個，佔50大屋苑比例高達86%。
在該43個「租平過供」的屋苑之中，有一半或21個租金較供款低出一成以上，最明顯屋苑如西灣河嘉亨灣差距更高達23%，而「供平過租」的7個屋苑則大部分租金僅比供款高5%之內。
太古城月供24399 高租金22%
以鰂魚涌太古城為例，今個月初租出的一間興安閣單位，實用面積583平方呎，月租約2萬元，實用呎租約34元。參考單位銀行估值大約1,070萬元，若果以6成按揭、30年還款期、按息2厘計算，每個月供款約24,399元，較租金高出22%，而若果以最高8成按揭，每個月供款更達31,640元，較租金高出58%。
隨着美國持續加息，本港按揭息率繼續上升，假設按息進一步加息1厘升至3厘水平，預計將會有49個或98%屋苑成「租平過供」，「供平過租」的情況將會逐步絕迹。
業界：打擊投資者入市意慾
利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，「租平過供」的趨勢會愈來愈明顯，除了按息持續上升外，受到疫情影響，住宅的外來需求亦有所減少，令到租金受壓，此消彼長之後，租金及供款的差距會拉闊。
至於「供平過租」逆轉成為「租平過供」，會否對樓市造成影響，陳海潮預計，對投資者入市意慾打擊較大，因近年樓價橫行、樓價大升空間有限，投資者更着重租金收益，預計在「租平過供」下投資需求會減少，而用家方面雖然部分會轉租，始終有一定置業需求。
作者：余敏欽