【明報專訊】聯繫匯率下港美匯率和息率走勢關係密切，瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova在專訪中預期，美國聯儲局將繼續積極加息，聯邦基金利率在今年底及明年分別會升至3.8厘及4厘，而本港在未來數個月料也會跟隨美國加息，影響所及，本港按揭利率料將升到3厘至4厘，高於2厘多的租金回報率，令港樓投資需求大減，樓價因此料將再下跌一成。不過，他亦強調，由於港樓自住需求仍大，加上發展商財政穩健料有序推盤，這將限制樓價跌幅，樓價不會恐慌式下跌。
Casanova表示，美國聯儲局在今年下半年以至明年料繼續加息，根據最新點陣圖預測，聯邦基金利率至今年底及明年將分別升至3.8厘至4厘，即較目前的1.75厘仍有逾2厘的加息空間，而估計當局在本月加息0.75厘的機會不能排除，9月也會再加息0.5厘，而11月及12月也會進一步加息。
由於本港奉行聯繫匯率，港元與美元掛勾，故此金融管理局需要保持與聯儲局相同的加息步伐，事實上，儲局上月15日加息0.75厘後不久，金管局亦將貼現窗基本利率上調0.75厘至2厘。貼現窗是金管局為銀行提供短期流動資金的窗口，銀行在日終結算時，假如發現流動資金不足夠，可以在下午5時半至6時半通過此窗口將持有的外匯基金票據或債券作抵押，向金管局借取隔夜港元流動資金進行銀行同業結算。由於貼現窗利率較高，銀行日常主要透過同業市場拆借。
港外儲遠超發行貨幣 聯匯可守
由於港元兌美元匯價近月一直處於7.85弱方兌換保證附近，而3個月香港銀行同業拆息（HIBOR）昨日亦收報約1.73厘，正逼近貼現窗利率的2厘（見圖1），遠高於1個月HIBOR昨日收報的0.83厘，反映市場料1個月HIBOR在未來3個月將會穩步上升。
1997年10月亞洲金融風暴席捲本港期間，金管局曾將隔夜拆息挾高至300厘以對付沽空港元的炒家，如此高息亦重創經濟及樓市，樓價於1997年第四季至1998年第三季期間勁跌逾五成，惟隨着聯匯制度優化，上述情况應該不會再出現。Casanova指出，本港外匯儲備對比發行貨幣的比率現時高達218%（見圖2），遠高於安全水平的100%，完全有足夠美元用來沽美元買港元捍衛聯匯。
美長債息或高見3.5厘 削港樓投資吸引力
Casanova預測，在美國是次加息周期，港息對比1997年至1998年亞洲金融風暴期間僅會溫和上升，舉例說，以現時最新拆息按揭計劃（H按）「H+1.3厘」計算，由於1個月HIBOR昨日收報0.83厘，即實際按揭利率約2.13厘，而是次加息周期的後期，該按揭利率料升到3厘至4厘。
假如本港按揭利率在未來幾個月升到3厘至4厘的話，便會高於現時2厘多的租金回報率，Casanova認為這意味着本港住宅作為投資工具的吸引力下降，尤其是美國10年期國債孳息率在年底前料升到3厘至3.5厘，更會令港樓與其他資產比較的吸引力進一步削弱。
習近平「四點希望」 一半涉房屋
考慮到本港息率上升及其他經濟因素（見配稿）， Casanova預測，住宅樓價可以從現水平再下跌10%，但再進一步大跌的空間亦有限，原因是自住需求仍然強勁，過去多年供應不足的問題仍有待消化，而大眾市場料跑贏豪宅。
Casanova總結，國家主席習近平7月1日出席本港回歸25周年慶典時提出「四點希望」，包括：第一，着力提高治理水平。第二，不斷增強發展動能。第三，切實排解民生憂難。第四，共同維護和諧穩定。他認為，其中的兩至三點「希望」均與解決房屋短缺及減少樓價炒風有關，因此，他相信現屆特區政府與之前的比較，會將解決房屋問題定為更優先的政策目標。他續說，由於本港主要地產發展商均擁有穩健的資產負債表，而且收入亦多元化，不止依賴賣樓，這令它們可以處於良好情况、妥善應對是次住宅樓價溫和調整、不需要恐慌式劈價賣樓，這亦會限制樓價的下跌風險。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]