新商廈搶客戰

甲廈大批新供應即將殺到，當中不乏質素極高新盤或樓花，現時適逢市況未完全回復，業主降低叫價下，吸引租客搬遷時甚有優勢。 仲量聯行最新發表的報告指出，5月甲級寫字樓租賃市場走勢仍然理想，錄得12.9萬平方呎的淨吸納量，而甲廈市場已連續8個月錄得正吸納量，從而反映租務市場有所改善。 租客冀提升級數 遷高質甲廈 踏入第二季，即使尚未通關，甲廈租務稍為改善，而成交主要集中於全新商廈，或是超甲廈租務，最大手租務，為中信銀行（國際），租用太古坊2座6層，涉約13萬平方呎樓面。至於中環區，雖不算非常熱鬧，但超甲廈卻漸出現租務，如明年落成的中環The Henderson新近錄得預租，物業2萬平方呎，獲一家美資金融機構預租，而機構原租用金鐘太古廣場單位，搬遷可提升級數。另一家同屬美資公司，原租用長江中心樓面，近日亦落實轉租國金2期3萬呎，作提升級數。 以上3宗租務，均屬租客希望提升級數，搬至質素較理想甲廈，而當中兩宗成交，來自即將落成的超甲廈。 從用戶角度，環球經濟需時復原，普遍跨國機構仍對營運成本非常審慎，不會太進取擴充樓面，故此商廈新租務需求始終偏低，在吸納樓面上稍慢。換言之，甲廈空置率要明顯降低不容易。據仲量聯行資料，5月底整體寫字樓市場空置率為9.3%，中環空置率微升至7.6%，而九龍東空置率為12.6%，仍然為各主要分區市場中最高。畢竟全港空置率仍高達1成，同時新需求偏少，空置率要消化不易。更重要的，未來兩年為商廈供應高峰期，多達750萬平方呎樓面陸續登場。 新商廈業主降叫價 谷出租率 在新需求較弱，高供應背景下，業主要出招吸客，自然會降低叫價，對新商廈業主來說，為加快出租率，首階段定以較便宜租金爭取客人搬遷，因此在租金上有競爭力。對租客來說，新甲廈是非常有吸引力，畢竟設備最新、樓底高，而據了解，原來現時很多機構，重視辦公室ESG元素，全新甲廈多在環保設計等範疇着力，並獲多個認證，故完全迎合租客需要，新甲廈吸客上有優勢。 另一個現象，是中環租金調整後，遷出中環誘因降低。例如中環超甲廈以前每呎高達200元，對任何機構來說亦是相當昂貴，如今回調至120至130元，租金便相對合理。更重要的是機構遷出中環，可節省租金已較以往縮窄。正因當年中環甲廈呎租高達180至200元，搬至銅鑼灣呎租約60至70元，可節省百多元。反觀現時中環最優質甲廈，呎租降至100至120元，搬至銅鑼灣40至50元，可減省60至70元，令機構遷出中環意慾較少，反而趁機進行提升級數開始出現。 撰文 : 唐榮