【明報專訊】內地政府去年下半年加強調控、為房地產市場去槓桿，令不少內房股債價格大幅下跌，而即使內房政策今年以來已轉趨寬鬆，惟新盤銷售上半年按年仍反覆下跌，今期本欄由中金公司首席宏觀分析師張文朗、富達國際可持續投資總監王芳、晉達資產管理中國股票投資組合經理馬文暢、中國固定收益投資組合經理蕭光平分析內房前景，結論是內房市場經過去槓桿後，未來發展更具可持續性，下半年復蘇可能呈現「量穩價升」的態勢，目前不論內房股債均有投資機會。
中金張文朗：
內房回暖 GDP未來4季增6.5%
中金張文朗指出，內地政府在今年4月出台很多利好房地產市場政策，當中包括按揭利率下調、加快放款、降首期比例、人才政策、購房補貼、財稅優惠及土地拍賣規則放鬆等，寬鬆政策在所有政策中的佔比屬2020年2月新冠疫情首次在內地大爆發以來最高，影響所及，內房新盤銷售按年跌幅已於今年3月見底，料跌幅將一直收窄，未來數月價格回升或快於銷售面積，樓價料於今年第四季回復正增長（見圖1）。張文朗分析，2020年上半年內地政府採取房地產寬鬆政策後，下半年內房市場便價量齊升，而今年的復蘇與上次不同的是，可能呈現「量穩價升」態勢，這樣的話，房地產開發投資料於下半年按年轉為低單位數增長（見圖2），而房地產市場健康發展亦為經濟復蘇帶來正面支持，料內地GDP下半年按年增長5.5%左右，未來4季（即今年下半年至明年上半年）按年增速更有望加快至6.5%左右。
晉達資產管理蕭光平指出，去年下半年內地政府以非常嚴厲的手段調控內房市場，大部分擬購房者亦暫停買樓來回應政策，令期內新盤銷售急跌，至今仍未復元；但他強調，最重要是向前看，隨着內房政策現已轉趨寬鬆，料內地居民也將會因此加快買樓步伐，未來一段時間新盤銷售回升可期。
富達國際王芳：
內房去槓桿 長期發展更健康
富達國際王芳則分析，由於過去內地房地產發展商不斷增借貸、加槓桿的發展模式屬難以持續，故去年下半年以來政府加強監管、收緊借貸，為內房市場去槓桿實屬合理，指此舉為內房市場帶來整合，短期陣痛難免，但卻令市場長期發展更加健康。「我們看見過去一年很多高槓桿、低質素的內房已退出市場，而資產負債表比較穩健、業務比較有韌性（resilient）的內房才可生存下來，這會令市場長遠發展更加健康、更具可持續性，而且亦符合政府『房住不炒』的政策目標。」
晉達馬文暢：
房策轉寬鬆 利中國股市向好
晉達資產管理馬文暢則指出，MSCI中國全股票指數（MSCI China All Shares Index）從去年初高位至今年3月中下跌近四成後，過去3個多月已從低位回升近兩成，而且由年初至今，不論離岸及在岸中國股市均錄得資金淨流入，反映吸引力重現。她解釋，內地經濟體龐大而具有活力，製造業發達及供應鏈完善，相對自給自足，故此在全球近月通脹升溫的情况下，內地通脹仍然處於偏低水平，目前在新冠疫情相對受控後重啟經濟，可以寬鬆的貨幣政策推動增長，而內房政策亦已轉趨寬鬆，近月已有超過100個地方政府為早前推出的調控措施鬆綁，而且高頻數據亦顯示新盤銷售改善，目前關鍵是要觀察內地整體經濟及企業盈利是否已重拾增長動力，若確定的話，便可吸引更多外資流入中國股市。
馬文暢透露，晉達向來均重視由下而上選股，故此即使在過去一年多以來內房艱難的市場環境中，該行仍然在該板塊中找到吸引的投資機會，選股主要的考慮因素是估值是否吸引及經營情况是否改善。
明報記者 葉創成
[葉創成 名人樓市論壇]