2022-06-29
經濟日報
本港住宅物業市場基礎健康，有助抵抗美國加息潮。6月份美國加息0.75厘之後，7月份可能再加另一次0.75厘，聯儲局加息目的是對抗通脹。但美國經濟有轉弱迹象，儲蓄率只得4.4%，由美國消費帶動通脹的可能性下降，大幅加息對付通脹個案應會減少，對本港樓市衝擊亦會降低，買樓作儲蓄將會繼續。
現時本港一半以上物業沒有承造按揭，近年承造按揭更需要經過銀行壓力測試，私樓住戶供樓負擔比率亦維持於6成以內，相信即使本港跟隨美國加息，供樓人士亦有足夠能力負擔，對樓價衝擊不大。
聯儲局宣布加息0.75厘，今年已加息3次合共1.5厘。聯儲局主席鮑威爾表明，未來或會再加息0.5厘或0.75厘，但強調加息0.75厘不是常態。美國加息或令港元流出，但本港銀行儲備仍約逾2,500億元，銀根充裕，相信本港銀行未必即時跟隨美國加息，對本港供樓人士影響輕微。
加息影響微 樓價相對平穩
全球經濟環境不穩，股市難免波動，但物業價格卻相對平穩，年初至今中原城市領先指數CCL只下調1.1%，相對其他投資產品穩健，相信物業仍會是港人用作儲存財富的工具。
下半年全球不明朗因素增多，如歐美國家加息、俄烏衝突持續、疫情未完全受控，均為全球經濟帶來隱憂，物業市場買家入市態度將轉審慎，樓價升幅會放慢。筆者將全年樓價預測調低至5%，但估計仍可達CCL歷史高位190點。
美國公布加息0.75厘之後，本港樓市表現平穩，一手新盤認購反應理想，原因是發展商開價及優惠具吸引力，得到買家熱烈反應。加上居住是市民必須解決的問題，有瓦遮頭是必須的，住屋不買也要租，不可能置諸不理。住屋一物二用，既可投資也能自用，比股票更實用。
近期美國經濟數據普遍轉弱，再加上美國債息倒掛重現，反映經濟有變壞趨勢。盡管能源價格飊升造成全球通脹，但美國消費市場經已走軟，可能與儲蓄率由26%跌至最近4.4%有關，因為美國向國民派錢行動完結甚久，資金經已耗用甚多，不容易引發消費通脹。筆者預計美國通脹應從高位回落，只剩能源價格作惡而已。
撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁