2022-06-29
經濟日報
近日多家銀行增加現金回贈搶佔按揭市場，但現時處於加息周期開始階段，供樓人士選擇按揭時候需要更周詳考慮，不能只看現金回贈，須一併考慮鎖息上限、按揭存款掛鈎戶口等因素，避免因小失大。
提高回贈吸客 面臨供款增加
在持續多年的低息環境，銀行按揭業務競爭白熱化，彼此按揭息率的高低大同小異，現金回贈變成銀行吸客的重要手段，但當加息周期降臨，按揭條款的細節就變得重要。
以今次涉及的鎖息上限為例，中小型銀行上調的鎖息上限幅度接近四分之一厘，但當加息周期出現，H按觸及封頂上限，以500萬元貸款額、25年還款期計算，上調後新「封頂息」供款已經較舊「封頂息」供款每個月多571元。
假設這2至3年，拆息維持在較高水平，累積下來每個月多出的供樓開支便多出1.4萬至2萬元，相當於貸款額的0.3%至0.4%，這個金額有時候已經超過銀行界提供的現金回贈差距，現時銀行現金回贈介乎1.4%至1.6%，即回贈差距約0.2%。而部分銀行提供的H按計劃，更不設鎖息上限，供樓人士入市時更要注意。
加息周期 掛鈎戶口助對冲
除了鎖息上限之外，目前銀行提供按揭的時候，不少均會附送高息的按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link），作為吸引有較多額外資金的供樓人士。
在加息周期，這類按揭存款掛鈎戶口能夠發揮一部分對沖作用，因為存款的高息戶口亦會跟隨銀行加按息而上升，供樓人士變相可以抵銷及對冲一部分加息壓力，以存入貸款額一半上限計算，大約將銀行加息帶來的供款支出，大幅減少。
作者：余敏欽