2022-06-28
經濟日報
隨着第5波疫情緩和，香港住宅市場氣氛自5月起開始轉勢，銷售情況及樓價均出現起色。根據土地註冊處的數據，5月份共錄得6,202宗住宅交易，按月大幅上升59.1%，自2021年7月以來的最高水平。
一手市場交易持續升溫，按月暴升接近5倍至1,492宗。發展商加快推新盤步伐，新地(00016)白石角Silicon Hill一期首批170個單位共收超過3,200票，超額認購18倍。價單上所有單位全數售出，反映買家重拾市場信心。
經濟不明朗 豪宅相對淡靜
另一方面，豪宅市場相對淡靜。受經濟不明朗影響、股票市場波動以及對加息周期的憂慮，愈來愈多準買家推遲了入市的決定。話雖如此，市場上仍有少數2億元以上的交易個案，其中包括在渣甸山的皇第錄得一宗價值3.34億元的交易，實用面積4,178平方呎，連4,207平方呎私家花園及兩個車位，呎價近8萬元成功售出。
租賃市場方面，在欠缺外來需求的情況下，本地需求仍為市場帶來驅動力。其中位於中半山騰皇居一個3,838平方呎的單位，以每月25萬元成功出租；而位於東半山的曉廬一個2,703平方呎的單位，以每月13.5萬元出租。中小型單位方面則隨着暑假來臨，預計各大學區在短期內的租賃需求將會上升。然而，市場上在未來數月將會有更多租盤供應，對租金回升造成一定壓力。
疫情倘緩和 下半年氣氛旺
筆者認為，如短期內沒有出現第6波疫情，迫使政府再次收緊防疫措施，下半年香港樓市氣氛將會逆轉。今年下半年平均每月住宅成交量，有望由上半年平均每月約4,000宗上升至5,000至5,500宗，並預計全年一、二手總成交量介乎55,000至58,000宗，其中一手成交佔25%。
在發展商加快推新盤帶動之下，全年一般住宅樓價有機會上升3至5%，並再次挑戰歷史新高。美國加息令香港主要銀行在下半年有機會上調最優惠利率，但預計實際按息仍會在兩厘以下，對市場整體購買力影響不大，只會影響少數上車買家。
另外，考慮到豪宅市場主要購買力來自內地及海外買家，雖然香港的經濟表現及投資環境正在改善，但現時仍受制於與未能與內地通關及入境隔離要求，預計豪宅樓價全僅升3%以內。
租金方面，由於欠缺利好消息帶動下，本地需求將難以持續，再者市場上在未來數月將會有更多租盤供應，預計全年整體住宅租金將微跌近2%，而租金回報率將下跌至2%左右。
撰文 : 王兆麒 萊坊董事
大中華區研究及諮詢部主管