2022-06-27
經濟日報
提升審訊效率 保雙方利益
在處理強拍申請上，土地審裁處扮演重要的守護者角色。工作小組建議，政府向土地審裁處增撥資源，提高老舊樓宇強拍個案的審訊效率，並且增設上訴機制，允許以估價為由提出上訴，保障買賣雙方的權益。
現時，雖然答辯方參與強拍過程的費用，由申請人承擔，惟小業主須事先支付測量師費和律師費，待案件審結時，才獲得申請人償還有關費用，不少小業主往往因為資金流不足，而未能尋求專業人士協助，只能參考同區安置基準，做法欠缺專業。
有見及此，工作小組建議政府設立機制，為受影響的小業主墊支有關費用，並修改法律援助（legal aid）的申請條件，將被強拍物業從資產審查表列中剔除；申請人須於案件審結時，向法律援助署付清相關的墊支及款項，至於付款安排方面，則仍須有關政府部門進行深入探討。
小業主法援 助獲專業意見
此舉將有助小業主早日取得專業意見和法律援助，例如他們可聘請產業測量師，審視申請人提供的現有用途價值及重建價值估值專家報告、要約出價等是否合理，亦可聘請建築測量師，審視申請人提供的物業狀況評估是否合理，以及向律師尋求法律意見，加深了解法例下的權益。倘若發現申請方提供的評估或賠償方案不合理，買賣雙方可進行調解，早日達成共識。
為了進一步維護小業主的利益，我們建議政府修訂條例，規定大業主成功透過強拍申請完成土地拍賣後，必須給予受影響人士不少於3個月的「交吉期」，讓小業主有充足的資金流和時間重置單位。
對於某些強拍個案出現專業投資者，以及答辯人濫用司法程序、拖慢審訊過程的情況，我們建議土地審裁處向有關人士徵收懲罰性堂費，減少不公的情況。
多年來，香港測量師學會的會員積極推動市區重建工作，亦提供專業服務予受影響人士。我們發現，絕大部分強拍個案的爭拗點在於賠償金額，以及各方對法例下賠償金額的計算方式存有誤解。
測量師應當運用專業知識，加大力度扮演更重要的角色，讓受影響人士明白甚麼才是合理賠償，筆者亦希望非牟利組織及專業學會，可以從政府獲得更多資源進行公共教育，讓公眾更加了解強拍條例及賣買雙方的權益。
回想當年強拍條例於立法會通過時，不少議員發表負面言論；如今強拍條例經過20多年的實踐，得到社會廣泛接受，負面報道少之又少，最近更有傳媒報道，有些居住於殘破舊樓的市民渴望其物業被收購，可惜他們所居住的大廈基於種種因素，尚未得到發展商垂青，需要繼續忍受惡劣的生活環境。
筆者作為一名專業測量師，衷心希望強拍條例經過一番研究及檢討後，政府能夠作出具建設性的條例修改，加快市區重建步伐，保障各持份者的利益，讓小業主得以出售老舊物業改善居住環境、發展商的投資回報增加、整體社區規劃得到改善，達至三贏局面。
撰文 : 陳致馨 萊坊測量師行有限公司專業服務董事總經理、香港測量師學會資深專業會員、英國皇家特許測量師學會資深會員