2022-06-27
經濟日報
「息魔來襲」，美國大幅加息，本港要跟隨加息幾乎只是時間問題。市場習慣了超過10年的低息環境，當現時低息時代可能告一段落，業主們又準備好未？
「海水退潮就知道誰沒穿褲子游泳」，特別是這一次「退潮」速度很快，上一輪美國加息周期，由2015年底至2018年，3年間亦只是加息9次，合共2.25厘，反觀今年短短6個月，已經3次加息合共1.5厘，速度及力度明顯不是同一回事。
港新一輪加息衝擊 下半年料現
特別是按照聯儲局官員預測，單是今年底已經有機會加息到3.25至3.5厘，相較上一個加息周期的「頂位」2.25厘至2.5厘，高出1厘水平，今年內本港要避開不加息似乎不太容易。
按照之前提及，加息的因素疊加2至3次之後，樓市會開始有比較明顯的反應，近期拆息開始上升，拆息按揭（H按）的按息亦相應上升，業主初嘗加息感受，當下半年H按按息開始迫封頂息，將會是第二波加息衝擊。
若果去到年底，美國真的出現加息至3.5厘局面，本港銀行亦跟隨調升最優惠利惠（P）將會是第三波加息衝擊。過半數住宅物業已沒有按揭貸款、今年4月新批按揭的按揭比率（LTV）只是58.6%等等，都反映樓市有一定能力抵得住加息衝擊。
另一邊廂，亦有些數據提醒市場風險不能夠完全忽略，例如雖然按揭比率仍然屬於偏低水平，不過如果比較2016年同期（上次加息周期）數據，當時是52.3%，近期按揭比率隨着兩次放寬首置按保高成數按揭，正在逐漸攀升。
同時，雖然按揭比率無明顯上升，但因為期內樓價的上升，若果以每宗新批按揭的貸款額計算，2016年4月是331萬元，而今年4月已經是513萬元，上升了55%。
相比之下，2016年第1季私樓家庭月入數位數是3.5萬元，而今年第1季則為3.81萬元，升幅只是9%，遠遠追不上按揭貸款額的升幅。
借盡30年比例高 難延長還款期
同時，按照2021年人口普查結果顯示，雖然擁有自置居所的家庭「供甩樓」比率升至66.1%，較10年前升了6個百分點，仍有按揭供款的家庭比例降至33.9%，雖然比例下跌，但要留意的是需要供樓的家庭總數，卻是出現回升迹象，增加了6%至44萬個家庭。
另一方面，今年4月數據顯示，平均供樓還款期長達333個月，相當於27.75年，顯示「借盡」30年的業主、買家比例相當高，相較之下，2016年4月時候還款期為310個月、25.83年。
由於現時的平均還款年期已經相當接近30年上限，當加息周期到臨，可以透過延長還款年期去降低供款金額的空間就更小。
由此可見，在利息趨升的大環境下，樓市並不是完全無隱憂，準買家入市前還是評估好自己的供樓、風險承擔能力，量力而為。
撰文 : 唐榮