【明報專訊】李先生現年57歲，45歲時購入一個價值400萬元的物業，作自己和太太、兒子（本地大學一年級生）的自住居所。那時剛推出以HIBOR計算的按揭計劃，他以超低息的H+0.65厘承按，30年期，現在12年過去了，大部分時間的每月還款約7400元左右，但HIBOR波幅開始擴大，近日持續上升。李先生很擔心美國連番加息，最終會引致香港的加息浪潮。
自住物業仍有18年才供滿（現時息率約1厘，每月供款約7700元），尚餘約150萬元貸款。李先生估計加息周期會維持一段時間，而且息率仍未見頂，擔心很快便會加至3厘，甚至更高！李先生是否應在樓按上還款（贖樓）呢？
李先生兩夫婦現共有150萬元的強積金資產，預計65歲退休時可滾存至約240萬元；他們另有250萬元現金（李先生不喜投資，所以多年來都是以定期存款收息）。現時每月總月薪約6萬元，盈餘約有18,000元，待兒子3年後畢業，每月可省回7000元學費及生活費。以這樣的財政狀况，李先生有足夠的退休金嗎？撇除供樓開支，李先生預計夫婦二人每月需15,000元的退休金。
李先生的HIBOR按揭計劃設有封頂息，現時是2.75厘，若優惠利率提升，封頂息也會相應提升。現時封頂位的每月供款約9000元，比現時增加千多元，若加至4.75厘，每月供款會增加至10,500元。
資產銳減惹風險 宜待兒子畢業再考慮
雖說沒有人能預計最終利率會加多少，但加有時，減亦有時，加息周期也不可能永遠維持，而這輪加息也視乎通脹何時能控制下來，平常市民沒辦法左右，只能想辦法減低震盪。不過筆者覺得除了加息增加財政壓力外，本身資產的流動性也是重要考慮。
李先生每月盈餘尚算充裕，資產額也可維持約5年的生活費，但若現在選擇贖樓，總資產則變成只餘100萬元，只能夠維持約2.5年的生活費，風險的確是大了，在這個時間筆者並不建議這樣做，或留待兒子畢業時再考慮。通脹高企，退休期也愈來愈近，李先生應好好思考怎樣活用現有資產。
根據香港人的平均壽命計算，粗略估計兩夫婦需625萬元的退休金，另外假若供樓息率維持在2.75厘水平，李先生退休時仍有94萬元按揭餘款，換言之假如他們選擇不贖樓，在退休時需準備719萬元。那時流動資產（連同現在的每月盈餘）約有465萬元，連同240萬元強積金，總資產約為705萬元。看似問題不大，但是沒有太多緩衝儲備，筆者認為李先生首要穩定按揭供款的現金流，更要延長資產的壽命，進一步保障退休生活。
由於李先生不喜投資，時間也不多（8年後便退休），筆者建議先撥出50萬元至年金計劃，讓資金滾存8年，然後每年從年金戶口提取6萬元（折合每月5000元以資助供樓支出），為期10年。那時樓按已供完，年金戶口仍尚有20萬元，李先生可改為提取年金，直至終老。
美聯金融集團高級副總裁
（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）
[鄺翠玲 理財信箱]