2022-06-25
明報
【明報專訊】香港樓價高企令不少人覺得買樓無望，成為累積社會怨氣的重要原因，不過，根據美聯物業統計，過去3年香港整體樓價只升了約3%，遠遠跑輸環球主要城巿平均升了約19%（見表），其背後原因值得探究。
過去3年，加拿大多倫多樓價狂升了67%，固然遠遠跑贏了香港，而其他港人較熟悉城巿如澳洲悉尼也升了43%，溫哥華則升了40%，至於英國倫敦也升了13%，未知有多少升幅是由於港人移民在當地置業所造成？
港樓價近3年升幅大落後
至於香港樓價升幅在這3年大幅落後，有說是因香港之前樓價太高，新冠疫情肆虐令到香港與內地封關以至北水不能再南下所造成， 也有說是社會事件令到人心不穩，少了入巿意欲，也有人說是因為香港出現移民潮，多了人要放盤賣樓……
其實大家也應留意一個數字，就是香港的工作人口（working population），由2018年的399.68萬高位，連續跌了3年至2021年只有387.04萬人（見圖1），累積減少了12.64萬人，而一般能買樓多是有工作的，香港工作人口減少，或多或少會削弱香港的樓巿購買力。
港工作人口減 削樓巿購買力
至於為何香港的工作人口會減少，除了部分可能是多了家庭移民離開香港，筆者認為和人口老化也有相當關係，當愈來愈多人進入退休年齡，自然再也不會計算入工作人口。
另外，大家也要留意如是移民離開的港人，會否有較高比例是屬於收入較高的專業人士，若是則會進一步不利香港的經濟和樓巿。
其實，離開香港的移民，除了可能因其政治傾向，近年不少外國甚至中國內地也紛紛推出吸引人才的措施，但香港在這方面似不積極，便容易造成人才流失。
比方說，英國政府於今年5月30日正式開放一條新簽證路線──「高潛力個人（HPI）簽證」予合資格人士申請，藉此吸引海外人才赴英，而早前上海市人社局也推出《關於助力復工復產實施人才特殊支持舉措的通知》，當中提及要在政策上創新突破，如在全球前50院校留學的內地居民，畢業返國後在滬全職工作可以直接落戶，同時取消社保繳費基數和繳費時間要求等，反映上海亦為吸引與挽留人才提供特殊支持。
另外，也有一些外國公司因為香港封關，認為已影響香港作為國際金融中心的運作，將總部遷走，又或將部分僱員遷離香港，這都會對香港工作人口萎縮構成進一步壓力。
以上種種，香港政府應盡快作出相應的解決辦法，而作為物業投資者，也不可在作投資決策時不作考慮。
多年來，香港樓價長升長有的一個原因，乃是香港的按揭利率長期低於租金回報率，因此借錢（做按揭）買樓乃是極為划算，又或是等同租客幫業主供樓！
料今年按息超越租金回報率
不過，隨美國展開加息周期，香港拆息已上升，香港的最優惠利率也似會今年稍後上調，今年的按息預計將達2.5厘，將會多年來首度高於現時平均租金回報率約2.4厘（見圖2），這樣會否改變多年來大家覺得供樓抵過租的想法，從而進一步改變置業的行為？
也有一些人會想，利息就算升了令到供樓負擔增加，大不了向銀行申請延長供款期便可應付過去。不過，原來供款期愈長，利息上升令到供款的增加幅度，會較供款期較短的更大。
根據中原按揭的計算，以現時平均按揭額約500萬元計算，若按息由1.5厘逐步上升1厘至2.5厘，選用20年還款期之每月供款增加約9.8%至26,495元，而選用30年還款期之每月供款則增加約14.5%至19,756元。若按息加幅達1.5厘，由1.5厘逐步升至3厘，20年期之供樓金額增幅約15%，而30年期之月供金額則增達22%。
投資樓巿，除要看整體樓價趨勢，也要看不同地區的樓價相對表現，如天水圍嘉湖山莊和港島太古城的樓價相差幅度變化，便也反映香港樓巿受到政策和規劃的影響。
嘉湖山莊與太古城樓價差距收窄
中原地產指出，由1997年7月回歸時樓價高峰起計，嘉湖山莊呎價落後於太古城約38.2%。隨後樓市跌至2003年5月SARS谷底，呎價負增長下，嘉湖山莊呎價跌幅大於太古城跌幅，兩者差距擴大至48.4%。其後2008年9月金融海嘯，嘉湖山莊呎價升幅小於太古城升幅，以致兩者差距進一步擴大至67.3%。
3D辣招後，太古城樓價受壓；相反，兩次按保上限放寬，政策利好嘉湖山莊樓價。2022年4月嘉湖山莊的最新呎價升幅明顯大於太古城升幅，兩者差距收窄至43.2%（見圖3）。
[陸振球 樓市解碼]