【明報專訊】新冠疫情在環球多國的影響逐漸減退，7月份韓國及泰國將會全面開放邊境。至於被港人視為退休勝地的馬來西亞，亦逐漸放寬入境限制，未接種疫苗的旅客可以在機場進行核酸檢測，呈陰性後即可在國內自由活動。另外，戶外場所已經毋須強制佩戴口罩，室內包括公共交通工具、商場則仍需要戴口罩。那麼現時馬來西亞樓價走勢有何變化呢？
馬來西亞估值及物業服務部（JPPH）於今年4月份發布2021年馬來西亞房地產年度報告，當中提及去年樓市交易量錄得1.5%的小幅度增長，然而交易金額大升21.7%，這反映該國樓價持續上升，或有復蘇迹象。至於樓價上升的原因包括建築材料、勞動力等問題推升建築成本。
去年樓市交易金額升22%
此外，大宗商品包括水泥、鋼鐵、鋁及銅等價格升勢持續，因此報告預期2022年馬來西亞樓市將會迎來下一波漲幅。當地，去年第二季第三季交易量下降，主要是受疫情影響，政府的防疫令限制人們活動所致，然而，第四季疫情緩和，樓市交易量及金額都有顯著回升。
當中，馬來半島西海岸中部雪蘭莪 （Selangor）交易量佔全國整體高達24.5%，交易金額佔整體34.4%，其次交易量較高的是吉隆坡（Kuala Lumpur）達12.6%。排屋是最受馬來西亞人歡迎的物業類型，佔整體交易總額43%，其次是空置地皮及多層住宅大廈，分別各佔交易總額15%。
如以銷售價格來看，物業價格低於30萬令吉（約53萬港元）或以下的佔整體銷售56%，30萬令吉以上至50萬令吉（約53萬港元以上至89萬港元）佔整體24.6%，50萬令吉以上至100萬令吉（約89萬港元以上至178萬港元）佔整體的14.8%，超過100萬令吉以上只佔4.8%。事實上，外國人只可以購買100萬令吉以上物業，因此數據反映出，疫情期間海外銷售量下挫。
至於一手物業市場方面， 上年推出的新盤單位較少，主因是發展商專注推銷現有庫存，因此新盤推出數量較2020年下降7.6%。有大約70%的新盤售價位於50萬令吉或以上，100萬令吉只佔2.1%，反映疫情期間，開發商專注於國內銷售，而銷售價格都會較實惠。
事實上，馬來西亞物業空置率高企，根據馬來西亞國家房產資訊中心（NAPIC）的數據顯示，去年全國空置物業多達3.7萬間，按年增長20.5%，總值達227.9億令吉（約406億港元），是自2017年以來新高紀錄。
全國空置物業 多層住宅大廈佔近56%
至於空置類型與過去幾年相似，有55.6%是多層住宅大廈，21.3%是排屋。如仔細區分物業類型，會發現價格位於50萬令吉至100萬令吉的服務式住宅，空置的佔比高達64%，100萬元令吉以上的則佔23.4%。事實上這類型公寓價格較高，而且項目位於土地成本較高的城市，因此在缺乏海外買家的情况下，空置情况加劇。如以地區來看，雪蘭莪州和柔佛州的空置單位合共有1.2萬個。而檳城亦有約5500個空置單位，吉隆坡有約4000個。
由於馬來西亞樓價指數（MHPI）於2021年只錄得0.6%的輕微增幅，因此相信該國樓市增長已達頂峰，未來亦會逐步放緩，當中柔佛州和雪蘭莪州樓價指數仍持續有增幅，而吉隆坡和檳城卻錄得下降。值得留意的是，只有排屋仍錄得2%的小幅上漲，其他類型物業普遍都錄得輕微跌幅。
「第二家園」提升門檻 令有意移居者卻步
對於今年樓市前景，充斥着許多不確定性，由於原材料價格持續高企，加上5月初馬來西亞央行上調利率0.25厘至2厘，減少民眾置業的意欲。對外國人而言，當地政府調高「第二家園」（MM2H）門檻，包括大幅提高申請人流動資產、海外收入及銀行戶口存款等要求，都令有意移居人士卻步。
其次，政治問題一向都是影響樓市的最大因素，在疫情期間有3名首相先後上任，近期又有幾個州政府被推翻，市場預期在今年底的第十五屆大選前，國內政治會較動盪，投資者應對房地產市場保持審慎。
總括來說，馬來西亞長久都是不少港人的退休天堂，即使要求外國人只能買入100萬令吉以上的物業，但對港人來說，當地樓價仍屬低水，更可以數千港元買入一平方呎的面積，再者當地生活指數較低、與香港文化相近，因此即使移居門檻調高，仍有不少港人考慮前往當地退休。倘若作為投資者，不妨參考各區的空置率、空置物業類型再作選擇。
明報記者 黃清瑤
[環球樓市]