2022-06-23
明報
【明報專訊】房屋篇
「地小人多」一直是香港要面對的問題，自九七回歸後，歷屆政府亦積極嘗試解決市民住屋問題，包括增加住宅供應、遏抑樓市炒風等，但香港回歸25年，香港樓價持續上升，市民難上車的問題日益嚴重。差餉物業估價署資料顯示，自2017年起至今年4月底的最新數據，每年私樓建成量中，實用431方呎以下A類單位佔全年整體私樓比例均超過三成，其中2019、2020年更超過四成，今年首4個月更超過五成，成為該年建成量最高的私樓戶型，反映港人居住面積愈住愈細。
明報記者 林尚民 甘潔瑩 歐陽偉昉
明日預告：鄔滿海、劉勵超房屋獻策
據差餉物業估價署資料（圖1），若以建成量計，本港以往最多供應的私人住宅為實用431至752方呎的B類單位，1996年全年19,875個建成私樓單位中，就有10,500伙為B類單位，佔比52.8%，同年A類單位只有2552伙建成，佔比12.8%。回歸後，1997至2008年B類單位建成佔比一直在五成以上，1997年更高達75.2%，反觀A類單位大部分時間都在一至兩成水平，而1998年更低至只有5.6%。
原主流B類單位 75%跌至三四成
不過，2008年後A、B類單位比例差距愈縮愈窄，B類單位建成比例由2008年起至2017年，一直在四成多至五成多水平，A類單位比例則由2006至2016年間，由不足一成逐步上升至兩三成水平，2017年A類單位建成比例更升至38.7%，追貼B類單位43.1%，2018年A類單位建成比例雖回落至34.4%，但同年B類單位建成比例亦降至39.3%，即該兩年A類單位建成比例較B類單位少不足5個百分點。
踏入2019年，A類單位建成比例高達48.5%，大幅拋離B類單位30.6%，並連續兩年成為建成比例最多的戶型。去年A類單位建成量及比例下降，以至B類單位再次成為最多建成量之類別，但今年首4個月全港9979個建成私樓單位中，A類單位有5684伙，佔比高達57%，再度成為建成比例最高之單位類型。
事實上，若對比1997年及近年於位置、客源相若之樓盤，長實1997年推出天水圍嘉湖山莊美湖居，全數2264個單位實用面積均超過431方呎，即不設A類單位，戶型亦全為兩房或以上，而同區近年推售、新地發展的Wetland Seasons Park及Wetland Seasons Bay系列，就設有開放式戶及一房單位，實用面積最細268方呎，就連部分兩房單位亦屬實用431方呎以下的A類單位。
25年樓價累升1.23倍 高03年低位逾5倍
值得一提，港府為增加住屋供應，除四出覓地建屋外，2010年度就為部分地皮加入最大單位面積及最少單位數目等賣地條款，上述Wetland系列所在的地皮當年就有加入相關限制。回歸25年間，歷屆政府都曾推出多項樓市措施（圖2），如「八萬五」、由勾地改為主動賣地、推出三大辣稅等，以增加供應及遏抑需求，期內本港以至全球都曾出現大大小小經濟、政治等事件，如歐債危機、反修例事件、新冠疫情等，但過去大部分時間，特別在2003年SARS後，本港樓市都維持上升之勢，差估署公布之私樓售價指數，至今年4月最新報384點，較2003年7月低位58.4點大升5.58倍，若對比1997年6月回歸前夕的售價指數172點，即近25年來本港樓價累升1.23倍。
（回歸25年 危與機）