2022-06-22
經濟日報
衣食住行是人的基本需要，而身在香港，居住的需求更是首位。香港的通脹率計算，可以用綜合消費者物價指數（Composite Consumer Price Index，CCPI）作為參考，所佔比重最高的家庭開支就是租金，佔近4成（2022年3月價格水平的開支權數為39.8%）。
CCPI租金佔比 達4成
這個比重是包含公屋租金及私樓租金，而公屋租金釐定在約申請公屋家庭入息的10%；如果居住私樓，租金佔家庭收入比重很高，整體CCPI租金佔比才會達4成水平。因此，對於那些收入不高、但仍要租私樓的居民而言，住屋的開支負擔十分沉重。
如果將香港所有家庭以收入作排序（見圖），只有部分家庭能夠承擔私樓的租金或樓價（圖中B部分），他們較少需要政府的協助；但如果住戶的收入不足以支付私樓的租金及樓價的話（圖中A部分），那麼家庭的住屋需求便要政府協助。
原則上，公屋政策是用來協助所有不能承擔私樓家庭的住戶需求（圖中A部分），因為這些較低收入的家庭，在居住範疇方面是沒有其他選擇的；而A部分又可以分為兩部分，A1部分就是那些已經上樓、已居住公屋享受低廉租金的家庭，A2部分就是那些正在申請、仍然未獲派公屋的家庭。可惜香港公屋的供應遠遠追不上需求，A2部分家庭輪候公屋時間愈來愈長。
公屋輪候6.1年 供應不足短期難解
截至今年3月底，在過去12個月獲安置入住公屋的一般申請者之平均輪候時間為6.1年，這遠遠高於3年上樓的承諾。出現這個現象，除了需求殷切之外，公屋建屋量未能追上也是主因，而問題根源是土地供應不足，這個原因早在多年前大家已經知曉。
民間對於公屋政策的不滿，主要是上樓難，發聲的人士就是受影響的家庭，即圖中A2部分，特別是一些較低收入住戶，居住在不適切房屋，居住環境惡劣，卻要負擔高昂房租。
土地供應不足是有多重原因的，而且問題不能夠「短期」解決；事實上，上一屆政府已經將土地不足問題，界定為特區政府首要解決的問題，是重中之重，今屆政府延續了這個責任足足10年了，但仍然未能解決土地問題。
既然房屋供應方面不能夠快速解決，那麼在需求管理方面，又能否作出改善呢？
現屆政府推行了過渡性房屋計劃，從過往的案例可以見到，能夠入住過渡性房屋的居民，居住環境比起劏房好得多，這是一種居住環境的改善。在今年財政預算案中，政府加撥資源興建過渡性房屋，讓這些居民能夠在較好的環境中等待公屋。
以輪候時間分配 或忽略迫切家庭
問題是，過渡性房屋是一個短期策略，還是一個長期策略呢？如果所有收入較低居民（即A2部分）的住屋問題應該由政府協助的話，我們應該分開公屋與過渡性房屋去處理居住問題，還是沿用傳統公屋呢？
過渡性房屋之所以受到推崇，是因為所投入的資源不同。傳統公屋分配是以遞交申請表的時間先後決定，這種由輪候時間長短去決定分配的方式（Time based），好像是絕對公平；亦有人會說，這種沿用了數十年的分配制度，是「行之有效」的。
但是，當供應不足，需求持續增加，所需輪候時間只會逐步延長，而申請公屋租戶的背景、家庭狀況、收入等都會有所差別，以輪候時間長短分配公屋資源，會出現一個問題，就是那些最需要政府協助居住的人群，未能盡快上樓，因為這是由輪候時間長短（Time Based）決定，而不是由哪個家庭最需要（Need Based）去分配。
按需求上樓 過渡房屋反應佳
在過渡性房屋中，現有租戶有良好的反應，是因為分配的方式不是以申請時間長短決定，而是由非政府機構（NGO）、社工等選擇最合適的個案，並協助上樓，這明顯地是need based；而且在過渡性房屋中，還會提供其他社會服務，解決租戶生活上的需要，這點是傳統公屋不能對所有住戶提供的服務。
入住過渡性房屋的家庭，因為背景相近，入住後也會有NGO提供活動及協助，更容易發揮同理心、鄰舍互相協助的精神，從而形成一個融洽的氛圍。
那麼，過渡性房屋是否也有缺點？過渡性房屋的每個單位建築費用，其實可達公屋單位建築成本5成以上，但可供居住年期遠遠低於傳統公屋單位；管理過渡性房屋是由相關NGO所負責，大部分NGO以前也沒有興建房屋、管理屋苑的經驗，而進行相關計劃，也要動用大量人手。
而且，過渡性房屋所位處的土地是暫時性的，解決租戶居住問題的最終方法，也是要興建公屋。
要解決不適切居所的問題，大幅增加過渡性房屋是最佳辦法？還是在現有公屋分配之中撥出一些單位，以供最迫切上樓的家庭入住呢？當然，這牽涉到公平性原則的問題，以及分配機制的更改，但這個問題是值得深入探討的。
（文章僅代表個人立場）
撰文 : 麥萃才 浸會大學財務及決策系副教授