美國聯儲局宣布再次加息0.75厘，聯邦基金目標利率提高至1.5厘至1.75厘，是次加息是自今年3月及5月後第三次，亦是自1994年以來聯儲局最大幅度的加息。雖然是次加息幅度較大，但屬市場預料之內。
是次美國聯儲局加息，本港銀行的體系結餘資金充裕，暫未有即時跟隨，對樓市的影響不大。回顧過去聯儲局的加息周期，香港的加息幅度及速度都不會即時跟隨，不過，隨着港美息差持續擴闊，而事實上，港滙自5月以來多次觸及弱方兌換保證，金管局多次購入港元，預料港滙會持續偏弱，拆息逐步上揚。
美國加快加息步伐，全球均有加息壓力，雖然香港暫未有即時上調最優惠利率，但香港同業拆息（HIBOR）的上升速度於近月明顯加快，屆時H按的實際按息或有機會挑戰2.5厘的封頂水平，倘若下半年美國加息再提速，相信亦會增加本港最優惠利率上調壓力。
加息符預期 樓價衝擊有限
不過即使本港下半年跟隨美國展開加息周期，但現時按揭實際利率偏低，與歷史高位相距甚遠，而且現時承造按揭大有壓力測試機制，業主一般有抵禦加息3厘的財政實力。其實只要未來的加息步伐符合市場預期及循序漸進，普遍市民面對加息已有足夠的心理準備，相信對樓價的衝擊仍有限。
以一個600萬元物業，承造9成按揭，還款期為30年，用H加1.3厘的按揭貸款計劃計算，H按利率為1.884厘，每月供款20,630元。若以Ｈ按計劃封頂息率2.5厘計算，每月供款則會升至22,403，每月供款多出1,773或近8.6%。而一個1,200萬元物業，以貸款額上限960萬元計算，還款期同樣為30年，用H加1.3厘的按揭貸款計劃計算，每月供款35,914。若以Ｈ按計劃封頂息率2.5厘計算，每月供款則會升至39,001，每月供款多出3,087或近8.6%。
若疫情持續受控，發展商如期按照步伐推售新盤，經濟活動回復正常，有助推動經濟復甦及帶動樓市氣氛暢旺；加上「波叔PLAN」威力持續發揮，對樓市有支持，以及鐵路通車效應引出購買力，相信是次美國加息對樓市影響有限，預料下半年樓價走勢續靠穩。
撰文 : 馬泰陽 香港置業營運總監及九龍區董事