2022-06-20
經濟日報
上周美國加息，有業界估計下半年拆息計算的按揭利息將觸及封頂息率2.5%，將會觸及一項重要的物業投資參考數據線。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料，未來美國加息及縮表仍會持續進行，年底前聯邦基金利率有機會升穿3厘水平。本月月底前1個月HIBOR有機會上試0.8厘，第三季前更有機會挑戰1.8厘附近水平，即H按將觸及封頂位。
中原按揭董事總經理王美鳳上周亦表示，今年美息累計加幅達1.5厘，在加息初期資金充裕環境下，港元拆息暫時加幅為0.37厘，未有跟足美息加幅；美國是次大手加息0.75厘後，港美息差將進一步拉闊，加上美國於本月同步開展縮表，下半年或較多引發金管局干預及本地資金流出，港元拆息跟隨美息上升步伐將加快。市場預期美國很大機會於7月及年內繼續加息，料下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2厘，以市場主流H按息率H+1.3厘計，即下半年H按息將觸及封頂息率2.5厘。
再看看今年2月，財經事務及庫務局局長許正宇回答議員提問時，披露了一些數據（見表），金管局透過每月進行的住宅按揭統計調查，估算有關調查中所涵蓋的認可機構，2007至2021年間新批出按揭貸款的平均利率水平，曾經高見5.08厘（2007年），或低見1.18厘（2010年），而去年仍處於2007年後的第二低位1.51厘。
唐榮再拿差餉物業估價署的私人住宅回報率數字與之比較，由於A至E類，即細單位至豪宅，回報率歷年都是以A類431平方呎以下單位的回報率最理想，所以附表採用細單位數據。若與按揭利率比較，統計2007年至去年，物業回報率均較按揭利率高，意味純計算收租回報（不扣除持有各類成本、全包宴支出、物業稅等），出租收入理論上高於供樓支出，使物業長線投資帶來理想回報。
倘按息再升 收租回報難跑贏
問題是，這種長達15年的「好景」，會不會一下子改變？正如上文提到，市場預測H按息率有機會在下半年觸及封頂息率2.5厘水平，而近年住宅回報率因樓價高企，回報率偏低，已有兩年徘徊在2.4厘左右，而大型豪宅單位的回報率更低見1.9厘，意味出租收入未能完全支撑供樓支出，而且今年因經濟環境、大量新盤入伙，租金承受一定壓力，當供樓利息突破2厘水平時，投資者會不會更加審慎考慮？若到達2.5厘息，超過收租回報又將如何？
至於其他類型物業，最新4月的回報率，住宅是2.1至2.4厘不等，甲級商廈2.4厘，乙級商廈2.6厘，分層工廠大廈2.9厘，零售商舖是2.4厘。
撰文 : 唐榮